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TEXTE ABROGÉ
Date : 1er février 2015
C.P.L.M. c. C170
Loi sur les condominiums
SA MAJESTÉ, sur l'avis et du consentement de l'Assemblée législative du Manitoba, édicte :
Les définitions qui suivent s'appliquent à la présente loi.
« amélioration » S'entend en outre de tout bâtiment ou structure construit sur une fraction de terrain nu ou ajouté à celle-ci après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan. ("improvement")
« aménagement par phases » Aménagement — actuel ou projeté — d'un bien consistant à créer et à aménager des parties privatives et des parties communes en plusieurs phases. ("phased development")
« architecte » Personne que la Loi sur les architectes autorise à exercer la profession d'architecte dans la province. ("architect")
« arpenteur » Personne que la Loi sur les arpenteurs-géomètres autorise à exercer la profession d'arpenteur-géomètres et qui est inscrit à ce titre sous le régime de cette loi. ("surveyor")
« bâtiments » Les bâtiments compris dans un bien. ("buildings")
« bien » Le bien-fonds désigné dans le plan ainsi que les droits qui y sont accessoires ou qui sont ultérieurement ajoutés aux parties communes. ("property")
« bien-fonds » Bien-fonds, qu'il s'agisse d'un domaine à bail ou d'un domaine en fief simple, régi par la Loi sur les biens réels. ("land")
« charge » Sous réserve du paragraphe 8(8), toute créance garantissant le paiement d'une somme ou l'exécution d'une autre obligation. La présente définition vise également une hypothèque et un privilège. ("encumbrance")
« conseil » Le conseil d'administration d'une corporation. ("board")
« convention de location » Convention de location au sens de la Loi sur la location à usage d'habitation. ("tenancy agreement")
« conversion en condominium » Création d'une ou de plusieurs parties privatives qui comportent un bâtiment — ou y sont situées — qui, à un moment donné avant l'enregistrement de la déclaration, étaient occupées, en totalité ou en partie, par une personne, notamment un locataire, à l'exception des cas suivants :
a) l'acheteur d'une partie privative projetée;
b) la personne qui occupe la totalité ou une partie d'un bâtiment dans le seul but de vendre des parties privatives projetées. ("condominium conversion")
« corporation » Corporation constituée sous le régime de la présente loi. ("corporation")
« créance » S'entend en outre d'un droit, d'un titre, d'un intérêt, d'une charge ou d'une réclamation de quelque nature que ce soit visant un bien-fonds, à l'exclusion du droit qu'un propriétaire possède sur sa partie privative et sa quote-part. ("claim")
« date d'achèvement » S'entend, à l'égard d'une phase :
a) de la date prévue par la déclaration de condominium comme étant celle de l'achèvement d'une phase;
b) en cas de silence de la déclaration de condominium, du sixième anniversaire de l'enregistrement de la déclaration;
c) de la date à laquelle la date d'achèvement des travaux a été reportée par l'enregistrement d'une modification sous le régime de l'article 5.13. ("due date")
« déclaration de condominium » La déclaration visée à l'article 5, ainsi que les modifications qui y sont apportées. ("declaration")
« dépenses communes » Les dépenses afférentes à la réalisation des objets et à l'accomplissement des devoirs d'une corporation, ainsi que les dépenses spécifiées dans la déclaration de condominium ou à l'article 16 comme étant des dépenses communes. ("common expenses")
« directeur » Le directeur de la Location à usage d'habitation nommé en vertu de la Loi sur la location à usage d'habitation. ("director")
« droit de premier refus » Le droit de premier refus visé à l'article 99 de la Loi sur la location à usage d'habitation à l'égard de la location d'une unité locative une fois les rénovations terminées. ("right of first refusal")
« enregistré » Enregistré sous le régime de la Loi sur les biens réels. ("registered")
« ensemble résidentiel » Ensemble résidentiel au sens de la Loi sur la location à usage d'habitation. ("residential complex")
« fonds de réserve » Fonds constitué dans le cadre de l'article 26. ("reserve fund")
« fraction de terrain nu » Fraction de terrain circonscrite par le tracé de ses limites horizontales, sans mention des bâtiments, dans un plan visé au paragraphe 6(5). ("bare land unit")
« ministre » Le membre du Conseil exécutif que le lieutenant-gouverneur en conseil charge de l'application de la présente loi. ("minister")
« modification d'aménagement par phases » Modification de la déclaration de condominium qui, à compter de son enregistrement, selon le cas :
a) met en œuvre une phase projetée par conversion d'une partie divisible en parties privatives ou en parties communes supplémentaires ou, à la fois, en parties privatives et en parties communes supplémentaires;
b) crée une phase projetée;
c) modifie la description d'une phase projetée décrite dans la déclaration;
d) retranche une phase projetée de la déclaration. ("phasing amendment")
« nouveau système » Le système d'enregistrement prévu par la Loi sur les biens réels. ("new system")
« partie divisible » Partie privative décrite dans la déclaration de condominium — ou dans une modification ou un projet de modification de la déclaration — comme devant être convertie en parties privatives ou en parties communes supplémentaires, ou à la fois en parties privatives et en parties communes supplémentaires. ("phasing unit")
« partie privative » La partie du bien-fonds comprise dans le plan et désignée comme telle par celui-ci, y compris l'espace déterminé par ses limites ainsi que toutes les parties physiques du bien-fonds qui se trouvent dans cet espace à la date d'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan. ("unit")
« partie privative existante » Dans le cas d'un aménagement par phases, partie privative qui n'est pas une partie divisible et a été créée par l'enregistrement soit de la déclaration de condominium, soit d'une modification d'aménagement par phases. ("existing unit")
« parties communes » L'ensemble du bien, à l'exclusion des parties privatives. ("common elements")
« phase » La création et l'aménagement de parties privatives ou communes, ou à la fois de parties privatives et de parties communes, par l'enregistrement :
a) soit d'une déclaration de condominium et d'un plan d'aménagement par phases;
b) soit d'une modification d'une déclaration de condominium en vue de la conversion d'une partie privative en parties privatives ou en parties communes supplémentaires, ou à la fois en parties privatives et en parties communes supplémentaires. ("phase")
« phase projetée » Phase — à l'exception de la phase initiale à mettre en œuvre par l'enregistrement d'une déclaration de condominium — qui, à la fois :
a) est prévue par une déclaration de condominium ou par une modification ou un projet de modification d'une déclaration;
b) n'a pas encore été mise en œuvre par l'enregistrement d'une modification de la déclaration. ("proposed phase")
« plan » Le plan visé à l'article 6 ainsi que les modifications qui y sont apportées. ("plan")
« propriétaire » Le propriétaire du ou des domaines francs ou à bail sur une partie privative et une quote-part. La présente définition ne vise pas une hypothèque, à moins que le créancier hypothécaire ne soit en possession. ("owner")
« propriétaire-promoteur » Le propriétaire d'une partie divisible. ("owner-developer")
« quote part » Le droit sur les parties communes afférentes à une partie privative. ("common interest")
« règlement administratif » Règlement administratif d'une corporation. ("by-law")
« tribunal » La Cour du Banc de la Reine. ("court")
« unité locative » Unité locative au sens de la Loi sur la location à usage d'habitation. ("rental unit")
« unité locative existante occupée » Unité locative qui devient une partie privative sous le régime de la présente loi à l'enregistrement d'une déclaration et qui, au moment de l'enregistrement, est occupée par un locataire en vertu d'une convention de location; y est assimilée celle qui est soumise à un droit de premier refus. ("existing tenured rental unit")
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 1; L.M. 1990-91, c. 11, art. 200; L.M. 2010, c. 32, art. 2; L.M. 2011, c. 30, ann. C, art. 2; L.M. 2013, c. 11, art 67.
Les termes de la présente loi, non définis à l'article 1, s'entendent au sens de la Loi sur les biens réels.
Pour l'application de la présente loi, la propriété d'un bien-fonds ou le droit de tenure à bail sur un bien-fonds comprend la propriété de l'espace ou le droit de tenure à bail de l'espace.
Limites des fractions de terrain nu
Sauf indication contraire d'un plan visé au paragraphe 6(5), les limites d'une fraction de terrain nu s'étendent verticalement à l'infini, tant en hauteur qu'en profondeur.
La présente loi vise à faciliter le partage d'un bien-fonds en fractions individuellement destinées à la possession ou à la location et en fractions destinées à la possession ou à la location en commun, à pourvoir à l'utilisation et à la gestion de ces biens et à accélérer les opérations qui s'y rapportent. La loi doit recevoir une interprétation propre à la réalisation de ces objets.
Un bien ne peut comprendre qu'un bien-fonds assujetti au nouveau système ainsi que les droits, le cas échéant, accessoires à celui-ci. Tout le bien-fonds ainsi visé doit se trouver dans le même district des titres fonciers.
Enregistrement de la déclaration de condominium
Le propriétaire en fief simple du bien-fonds décrit dans le plan ou le preneur à bail de ce bien-fonds peut enregistrer la déclaration de condominium et le plan. L'enregistrement peut également être effectué pour leur compte.
Il est interdit d'enregistrer une déclaration et un plan à l'égard des biens-fonds suivants :
a) le bien-fonds visé par un avis que le directeur a enregistré en vertu de l'article 135.1 de la Loi sur la location à usage d'habitation si l'avis n'est pas expiré et s'il n'a pas été retiré par une mainlevée;
b) le bien-fonds sur lequel se trouvent — ou se sont trouvées au cours des 365 jours qui précèdent — une ou plusieurs unités locatives, sauf si le registraire de district est convaincu qu'aucune convention de location n'a été résiliée par le bailleur pour toute autre raison que le non-respect par le locataire de ses obligations au titre de la convention de location ou de la Loi sur la location à usage d'habitation après la plus éloignée des dates suivantes :
(i) le jour de l'entrée en vigueur du présent alinéa,
(ii) le jour qui précède de 365 jours celui de la présentation de la déclaration et du plan pour enregistrement.
Exigence supplémentaire — conversion en condominium
Sous réserve du paragraphe (2.3), la déclaration de conversion en condominium qui comporte une ou plusieurs unités locatives ne peut être enregistrée que si elle est accompagnée du certificat d'approbation de conversion en condominium délivré par la municipalité où se trouve le bien-fonds visé par la déclaration.
Le paragraphe (2.2) ne s'applique que dans les cas suivants :
a) le bien-fonds est situé dans la ville de Winnipeg et le conseil municipal a pris un règlement en vertu de l'article 157.2 de la Charte de la ville de Winnipeg;
b) le bien-fonds est situé dans une autre municipalité dont le conseil a pris un règlement en vertu de l'alinéa 232(1)c.2) de la Loi sur les municipalités.
Une fois la déclaration de condominium et le plan enregistrés, le bien-fonds ainsi que les droits accessoires au bien-fonds décrits dans le plan sont régis par la présente loi et le registraire de district accomplit les actes qui suivent :
a) Il délivre un certificat de titre au nom de la corporation, tel qu'il est prévu ci-après. Le certificat indique qu'il est délivré conformément à la Loi sur les condominiums.
b) Il délivre au nom de chaque propriétaire un certificat de titre distinct pour chaque partie privative décrite dans le plan. Le certificat indique la quote-part afférente à la partie privative. Il indique également que le certificat est délivré en application de la Loi sur les condominiums.
c) Il tient un répertoire appelé « Répertoire des corporations de condominiums ».
d) Il tient un registre appelé « Registre des condominiums », dans lequel sont enregistrés les déclarations de condominium, plans, règlements administratifs, avis de dissolution et autres instruments visant les biens-fonds régis par la présente loi. L'enregistrement y est constaté.
Avis à inscrire sur les titres
Dans le cas d'une déclaration de condominium visant un aménagement par phases, le registraire de district note que le bien fait l'objet d'un aménagement par phases sur :
a) le titre de propriété au nom de la corporation;
b) le titre de propriété de chaque partie privative créée par l'enregistrement de la déclaration ou d'une modification de la déclaration, à l'exception d'une modification mettant en œuvre la dernière phase.
Dans le cas où, au moment de l'enregistrement d'une modification d'une déclaration de condominium visant un aménagement par phases, il n'existe aucune phase projetée :
a) le bien cesse d'être l'objet d'un aménagement par phases;
b) le registraire supprime les inscriptions faites en conformité avec le paragraphe (4).
L.M. 2010, c. 32, art. 3; L.M. 2011, c. 30, ann. C, art. 3.
Contenu de la déclaration de condominium
La déclaration de condominium n'est enregistrée que si les conditions suivantes sont réunies :
a) Le titre de propriété du bien-fonds qui y est décrit est enregistré conformément à la Loi sur les biens réels.
b) Elle est signée par le propriétaire ou le preneur à bail du bien.
c) Sa forme a été approuvée par le registraire de district.
d) Elle contient la désignation officielle du bien-fonds visé.
e) Elle contient la déclaration d'intention d'assujettir au régime de la présente loi le bien-fonds ou le droit de tenure à bail sur celui-ci, ainsi que les droits accessoires au bien-fonds décrit dans le plan.
f) Elle contient le consentement de tous les titulaires de charges enregistrées grevant le bien-fonds décrit dans le plan ou des droits qui y sont accessoires, ou des droits ou domaines sur le bien-fonds à l'égard duquel ont été déposées des oppositions autres que celles faisant valoir un droit ou domaine sur le bien-fonds en vertu d'un bail d'habitation.
g) Elle indique si le bien qu'elle vise contient des unités locatives que des locataires occupent le jour où la déclaration est présentée au registraire pour enregistrement.
h) Elle indique, en pourcentages attribués aux parties privatives, les proportions dans lesquelles les propriétaires contribuent aux dépenses communes et partagent les quotes-parts.
i) Elle indique, en pourcentages attribués aux parties privatives, les proportions dans lesquelles les propriétaires auront les droits de vote dans la corporation.
j) Elle contient une adresse aux fins de signification.
k) Lorsque les parties privatives sont délimitées sur le plan visé au paragraphe 6(5), elle contient une description du mode de détermination des valeurs dans le cas où le bien cesserait d'être régi par la présente loi.
La déclaration doit être accompagnée de l'une ou l'autre des déclarations solennelles suivantes :
a) la déclaration solennelle affirmant que la déclaration ne vise pas une conversion en condominium;
b) la déclaration affirmant que la déclaration vise une conversion en condominium et qu'aucun bâtiment situé sur le bien envisagé ne comporte ni n'a comporté des unités locatives avant la présentation de la déclaration pour enregistrement;
c) une ou plusieurs des déclarations solennelles visées au paragraphe (1.2).
Déclaration — conversion en condominium
En plus des autres exigences prévues par le présent article, la déclaration qui concerne une conversion en condominium qui porte sur un bien-fonds qui comporte ou a comporté une ou plusieurs unités locatives, ne peut être enregistrée que si elle est accompagnée de celles des déclarations solennelles suivantes qui s'appliquent :
a) si le bien-fonds visé par la déclaration comporte — ou a comporté au cours des 365 jours qui précèdent — une ou plusieurs unités locatives, la déclaration solennelle du locateur affirmant qu'il n'a résilié aucune convention de location pour toute autre raison que le non-respect par le locataire de ses obligations au titre de la convention de location ou de la Loi sur la location à usage d'habitation après la plus éloignée des dates suivantes :
(i) le jour de l'entrée en vigueur du présent alinéa,
(ii) le jour qui précède de 365 jours celui de la présentation de la déclaration et du plan pour enregistrement;
b) si le bien-fonds visé par la déclaration comporte une ou plusieurs unités locatives occupées, la déclaration solennelle du propriétaire en fief simple ou du locataire du bien-fonds, selon le cas, affirmant que à la date à laquelle la déclaration est soumise pour enregistrement, les avis prévus par les paragraphes (2.3) et (2.5) ont été donnés;
c) la déclaration solennelle portant soit que l'approbation prévue par un règlement municipal visé au paragraphe 4(2.3) a été obtenue, soit qu'aucune approbation n'est nécessaire.
Les paragraphes (2.1) à (2.16) s'appliquent par dérogation à toute disposition contraire de la Loi sur la location à usage d'habitation ou d'une convention de location.
Les paragraphes (2.2) à (2.16) ne s'appliquent pas :
a) aux unités locatives existantes occupées au titre d'un bail viager, au sens de la Loi sur les baux viagers;
b) aux unités locatives existantes occupées au titre d'une location temporaire, au sens du paragraphe 102(1) de la Loi sur la location à usage d'habitation.
Sous réserve des paragraphes (2.8) à (2.12), l'enregistrement de la déclaration et du plan ne met pas fin aux droits des personnes qui suivent, au titre de la Loi sur la location à usage d'habitation, ni ne leur porte atteinte :
a) le locataire d'une unité locative existante occupée;
b) le titulaire d'un droit de premier refus à l'égard d'une unité locative existante occupée;
c) le locateur d'une unité locative existante occupée.
Avis du projet d'enregistrement
S'il y a des unités locatives existantes occupées dans le bien-fonds visé par la déclaration, le propriétaire du bien-fonds, ou son mandataire, doit, au moins six mois avant de présenter la déclaration et le plan en vue de leur enregistrement, donner un avis écrit de son intention de les faire enregistrer :
a) à tous les locataires qui, le jour où l'avis est donné, occupent une telle unité ou ont signé une convention de location en vue d'en occuper une;
b) à toutes les personnes qui, le jour où l'avis est donné, sont titulaires d'un droit de premier refus à l'égard d'une telle unité.
L'avis d'intention contient les renseignements réglementaires.
Conventions de location subséquentes
Le propriétaire du bien-fonds qui, après avoir donné l'avis mais avant l'enregistrement de la déclaration, souhaite conclure une convention de location prévoyant l'occupation d'une partie privative projetée à titre d'unité locative est tenu de remettre une copie de l'avis à la personne qui deviendra locataire, avant que la convention ne soit conclue.
Le plus rapidement possible après l'enregistrement de la déclaration, le propriétaire de l'unité locative existante occupée donne un avis écrit de l'enregistrement de la déclaration à toutes les personnes qui doivent recevoir l'avis réglementaire du projet d'enregistrement en conformité avec les paragraphes (2.3) ou (2.5); l'avis comporte les renseignements réglementaires.
Délais d'avis aux titulaires d'un droit de premier refus
L'avis aux titulaires d'un droit de premier refus est donné avant qu'ils n'exercent ce droit.
Droit du locataire de continuer à occuper l'unité
Le locataire d'une unité locative existante occupée qui occupe l'unité au moment de l'enregistrement de la déclaration a le droit, sous réserve du paragraphe (2.10), de continuer à l'occuper pendant au moins la plus longue des périodes suivantes :
a) deux ans à compter de la réception de l'avis d'enregistrement de la déclaration;
b) une période égale à celle, se terminant à la réception de l'avis, pendant laquelle il a occupé de façon continue une unité locative.
Droit du titulaire d'un droit de premier refus de continuer à occuper l'unité
Le titulaire d'un droit de premier refus à l'égard d'une unité locative existante occupée qui exerce ce droit a le droit, sous réserve du paragraphe (2.10), de continuer à occuper l'unité locative à compter du début de son occupation de l'unité après l'exercice de son droit pendant au moins la plus longue des périodes suivantes :
a) deux ans;
b) une période égale à celle, se terminant à la réception de l'avis, pendant laquelle il a occupé de façon continue une unité locative.
Les paragraphes (2.8) et (2.9) ne portent pas atteinte au droit du propriétaire de l'unité locative de mettre fin à la convention de location pour non-respect des obligations du locataire au titre de la Loi sur la location à usage d'habitation ou de la convention elle-même.
Le droit d'occuper une unité locative prévu par les paragraphes (2.8) ou (2.9) ne peut être cédé.
Définition d'« occupation de façon continue »
Pour le calcul d'une période d'occupation continue visée aux paragraphes (2.8) et (2.9) :
a) une personne est réputée occuper une unité locative de façon continue pendant les périodes suivantes :
(i) toute période pendant laquelle elle la sous-loue à une autre personne, au sens du paragraphe 42(1) de la Loi sur la location à usage d'habitation, à la condition d'en reprendre l'occupation à la fin de la convention de sous-location,
(ii) la période qui commence avec la fin d'une location jusqu'au début d'une autre location de l'unité, si la fin de la première a donné lieu à un droit de premier refus et que le début de la seconde résulte de l'exercice de ce droit;
b) une personne est réputée occuper de façon continue une unité locative si elle occupe pendant un nombre illimité de périodes consécutives toute unité locative qu'un même propriétaire possède dans le bien-fonds visé par la déclaration.
Restrictions à la vente d'une partie privative projetée
Avant de vendre une partie privative projetée qui est une unité locative existante occupée à une autre personne que le locataire de l'unité qui l'a occupée de façon continue depuis une date antérieure à la réception de l'avis de projet d'enregistrement de la déclaration ou le titulaire d'un droit de premier refus qui l'a occupée de façon continue — ou est titulaire d'un droit de premier refus — depuis une date antérieure à la réception de l'avis de projet d'enregistrement, le propriétaire du bien-fonds concerné l'offre au locataire ou à cette personne au même prix et selon des modalités au moins aussi intéressantes que ceux qu'il offre à l'autre personne.
Restriction à la vente d'une partie privative
Avant de vendre une partie privative qui est une unité locative existante occupée à une autre personne que le locataire de l'unité qui l'a occupée de façon continue depuis l'enregistrement de la déclaration ou le commencement de sa location après avoir exercé le droit de premier refus dont il était titulaire au moment de l'enregistrement ou que le titulaire d'un droit de premier refus qui l'occupe de façon continue ou est titulaire d'un tel droit depuis l'enregistrement, le propriétaire du bien-fonds concerné l'offre au locataire ou à cette personne au même prix et selon des modalités au moins aussi intéressantes que ceux qu'il offre à l'autre personne.
Délai d'acceptation de l'offre
Le locataire et le titulaire du droit de premier refus disposent d'un délai de 30 jours pour accepter l'offre qui leur est faite en conformité avec les paragraphes (2.13) ou (2.14).
Les avis et documents à remettre au locataire ou au titulaire d'un droit de premier refus en conformité avec la présente loi le sont conformément à l'article 184 de la Loi sur la location à usage d'habitation.
En plus des indications mentionnées au paragraphe (1), la déclaration de condominium peut contenir des indications et des dispositions concernant l'une ou plusieurs des choses suivantes :
a) les dépenses communes;
b) les portions des parties communes qui ne seront utilisées que par les propriétaires d'une ou de plusieurs parties privatives désignées;
c) sous réserve du paragraphe (4), l'occupation et l'usage des parties privatives et des parties communes;
d) sous réserve des paragraphes (4) et (5.1), des restrictions quant aux donations, aux baux et aux ventes des parties privatives et des quotes-parts;
e) sous réserve des règlements, le nombre de membres du conseil, les qualités exigées de ceux-ci, les conditions de leur candidature, de leur élection et de leur destitution, leur mandat et leurs indemnités, ainsi que les réunions, le quorum, les fonctions et les dirigeants du conseil;
f) les obligations de la corporation compatibles avec ses objets;
g) [abrogé] L.M. 1997, c. 35, art. 2;
h) les modalités de calcul et de perception des contributions aux dépenses communes;
i) le rang d'un privilège au titre d'une cotisation impayée;
j) la majorité requise pour effectuer des modifications importantes aux parties communes et à l'actif de la corporation;
k) l'obligation de la corporation d'acheter les parties privatives et les quotes-parts de tous les propriétaires dissidents à la suite d'une altération, d'une amélioration ou d'une rénovation importante des parties communes ou d'une addition importante à celles-ci, ou à la suite d'une modification importante de l'actif de la corporation;
l) la répartition des obligations de réparer et d'entretenir les parties privatives et les parties communes;
m) le pourcentage de dommages importants aux bâtiments ainsi que la majorité requise pour autoriser des réparations en application de l'article 19;
n) la majorité requise pour vendre le bien ou une portion des parties communes;
o) la majorité requise pour soustraire le bien à l'application de la présente loi;
p) les votes par procuration;
q) toute autre question relative au bien.
Indications complémentaires — aménagement par phases
La déclaration de condominium qui prévoit un aménagement par phases doit être conforme au paragraphe (1) quant à la phase initiale et doit, de plus, contenir les renseignements suivants :
a) la mention qu'il s'agit d'un aménagement par phases;
b) la description de chaque phase projetée de l'aménagement;
c) la mention du fait que chaque phase projetée peut être mise en œuvre conformément à la déclaration de condominium sans le consentement du propriétaire ou du créancier hypothécaire de quelque partie privative que ce soit;
d) le nombre approximatif de parties privatives qui feront partie du bien une fois mises en œuvre toutes les phases par l'enregistrement d'une modification de la déclaration;
e) pour chaque phase :
(i) le nombre de bâtiments qui seront construits et, pour chacun, les dimensions approximatives, le nombre d'étages et le nombre approximatif de parties privatives projetées,
(ii) l'emplacement approximatif des bâtiments et des structures,
(iii) le nombre approximatif de parties privatives qui seront créées,
(iv) les dimensions approximatives et les modèles des parties privatives projetées, le nombre approximatif de parties privatives selon les dimensions et les modèles, leur utilisation prévue et les restrictions éventuellement applicables dans chaque cas,
(v) la description des parties communes qui seront créées, leur utilisation prévue et les restrictions éventuellement applicables à chacune,
(vi) la description du mode selon lequel les quotes-parts, les contributions aux dépenses communes et les droits de vote dans la corporation seront attribués à chaque partie privative créée, exprimés en pourcentage pour chaque partie privative,
(vii) si la déclaration qui prévoit la phase initiale prévoit également des contributions au fonds de réserve, la description du mode selon lequel ces contributions seront attribuées à chaque partie privative créée par la phase, exprimées en pourcentage pour chaque partie privative,
(viii) la désignation des parties communes ou de leurs portions dont l'usage sera réservé aux propriétaires de certaines parties privatives désignées ou projetées,
(ix) la description du schéma général de l'aménagement complet montrant l'emplacement approximatif, les dimensions, le nombre et le style général des parties privatives et des parties communes, une fois la phase terminée;
(f) les renseignements supplémentaires prévus par règlement.
La déclaration peut également prévoir un pourcentage supérieur à 80 %, pour l'application du paragraphe 5.1(2).
Disposition transitoire — modification d'aménagement par phases concernant un aménagement par phases existant
Si une déclaration de condominium prévoyant un aménagement par phases qui a été enregistrée avant l'entrée en vigueur du paragraphe (3.1) ne répond pas aux exigences énoncées à ce paragraphe, les règles indiquées ci-dessous s'appliquent :
1.
La déclaration de condominium est modifiée dans la mesure nécessaire afin qu'elle réponde à ces exigences avant que toute phase projetée qu'elle décrit ou vise ne soit mise en œuvre.
2.
Les paragraphes 5.1(2) et 5.6(3) ne s'appliquent pas à l'enregistrement de la modification d'aménagement par phases qu'exige le présent paragraphe si :
a) la modification est enregistrée dans un délai de un an suivant l'entrée en vigueur du présent paragraphe;
b) l'avis préparé en application du paragraphe 5.4(1) à l'égard de la modification d'aménagement par phases proposée mentionne :
(i) les différences importantes éventuelles entre la phase décrite dans la modification et la phase décrite dans la déclaration de condominium et les documents de promotion utilisés pour la vente des parties privatives existantes,
(ii) le droit du destinataire de demander au tribunal de rendre une ordonnance en vertu de l'article 5.7 dans les 30 jours qui suivent la réception de l'avis.
3.
La modification d'aménagement par phases qu'exige le présent paragraphe ne peut être acceptée pour enregistrement que si elle est accompagnée du document mentionné à l'alinéa a) et du document mentionné à l'alinéa b) ou c) :
a) la déclaration solennelle du propriétaire-promoteur ou de la corporation indiquant que les personnes qui devaient recevoir les renseignements visés au paragraphe 5.4(1) et au présent paragraphe les ont effectivement reçus;
b) la déclaration solennelle du propriétaire-promoteur ou de la corporation indiquant qu'aucune de ces personnes n'a, dans les 30 jours suivant la réception des renseignements, demandé au tribunal de rendre une ordonnance en vertu de l'article 5.7;
c) une copie certifiée conforme de l'ordonnance du tribunal :
(i) soit confirmant l'absence de différence importante entre la description de la phase qui figure dans la modification et la phase décrite dans la déclaration de condominium et les documents de promotion,
(ii) soit confirmant la présence d'une différence importante et autorisant l'enregistrement de la modification, telle qu'elle est proposée ou modifiée conformément à ses dispositions ou sous réserve des conditions qu'elle prévoit;
de plus, si l'ordonnance autorisant l'enregistrement de la modification est assortie de conditions, les éléments de preuve permettant de convaincre le registraire de district de l'observation des conditions sont joints à la modification d'aménagement par phases.
4.
Si une requête est présentée au tribunal en vertu de l'article 5.7 à l'égard de la modification d'aménagement par phases proposée, toute mention dans cet article de la description de la phase qui figure dans la déclaration de condominium vaut mention de la phase telle qu'elle est décrite dans la déclaration et dans les documents de promotion utilisés pour la vente des parties privatives existantes.
5.
Tant que la modification d'aménagement par phases qu'exige le présent paragraphe n'est pas enregistrée :
a) le paragraphe 4(4) ne s'applique pas à la déclaration de condominium;
b) pour l'application de la présente loi, à l'exclusion du présent paragraphe et sauf en ce qui concerne l'enregistrement de la modification :
(i) le bien qui fait l'objet de la déclaration de condominium est réputé ne pas être aménagé par phases,
(ii) chaque phase projetée que décrit ou vise la déclaration de condominium est réputée ne pas en être une.
Les dispositions contenues dans la déclaration de condominium en vertu de l'alinéa (3)c) ou d) ou des sous-alinéas (3.1)e)(iv) ou (v) ne peuvent établir de discriminations fondées sur la race, la nationalité, la religion, la couleur, le sexe, l'âge, le statut matrimonial, les déficiences physiques ou mentales, le statut familial, l'origine ethnique ou nationale, les convictions politiques ou les sources de revenus d'une personne.
Exception relative aux personnes âgées
Le paragraphe (4) n'a pas pour effet d'interdire la restriction de l'usage, de l'occupation, de la possession ou de la propriété de parties privatives, de parties communes ou de quotes-parts dans un bien d'une manière propre à assurer l'affectation principale ou exclusive du bien aux personnes âgées.
Restrictions relatives à la location
La déclaration de condominium peut contenir, sans préjudice de la portée générale de l'alinéa (3)d), une disposition qui :
a) d'une part, exige du propriétaire qui cède à bail une partie privative la remise, à la corporation, d'un droit au titre de la location au montant, pour la destination et aux conditions fixés par la déclaration ou par les règlements administratifs;
b) d'autre part, prévoit la remise au propriétaire, au terme du bail, du droit au titre de la location versé sous le régime de l'alinéa a), défalqué de toute partie utilisée par la corporation, ou que celle-ci est autorisée à retenir, et augmenté de l'intérêt fixé par la déclaration ou par les règlements administratifs.
Modification de la déclaration
Exception faite de l'adresse aux fins de signification, le contenu de la déclaration de condominium ne peut être modifié qu'avec le consentement écrit des personnes détenant 80 % des droits de vote, à moins que la déclaration ne prévoie un pourcentage plus important.
Enregistrement des modifications
La corporation enregistre copie de la modification apportée à la déclaration de condominium. La copie est accompagnée d'un certificat, revêtu du sceau de la corporation, attestant du consentement écrit des personnes desquelles il est exigé aux termes du paragraphe (6). La modification n'a d'effet que sur semblable enregistrement.
Un juge du tribunal peut dispenser l'auteur d'une demande de l'obligation d'obtenir le consentement d'une personne lorsqu'il constate l'un ou l'autre des faits suivants :
a) le consentement d'une personne visée à l'alinéa (1)f) est refusé sans motif raisonnable;
b) l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan ne diminuerait ni ne léserait la charge, les droits ou le domaine d'une personne dont le consentement est requis par l'alinéa (1)f).
Dès lors, le consentement de cette personne n'est plus requis pour l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 2 à 10; L.R.M. 1987, corr.; L.M. 1990-91, c. 11, art. 200; L.M. 1995, c. 33, art. 3; L.M. 1997, c. 35, art. 2; L.M. 2010, c. 32, art. 4; L.M. 2011, c. 30, ann. C, art. 4; L.M. 2012, c. 40, art. 10.
Non-application de certaines dispositions — aménagement par phases
Les paragraphes 5(6) et (7) ne s'appliquent pas à l'enregistrement d'une modification d'aménagement par phases et les paragraphes 6(3) et (4) ne s'appliquent pas à l'enregistrement d'une modification du plan qui est nécessaire à l'enregistrement d'une modification d'aménagement par phases.
Consentement des propriétaires à une modification d'aménagement par phases
Sous réserve des paragraphes (3) et (4), une modification d'aménagement par phases — de même que la modification corrélative du plan — ne peut être enregistrée qu'avec le consentement écrit :
a) dans le cas d'une corporation pour laquelle un nouveau conseil a été élu en vertu du paragraphe 11(4), des propriétaires des parties privatives existantes qui détiennent au moins 80 % des droits de vote de la corporation, ou le pourcentage supérieur que précise la déclaration de condominium;
b) dans le cas contraire, des propriétaires des parties privatives existantes qui détiennent au moins 80 % des droits de vote de la corporation, ou le pourcentage supérieur que précise la déclaration, compte non tenu des droits de vote que détient le propriétaire-promoteur.
Mise en œuvre d'une phase en conformité avec la déclaration
Si la phase à mettre en œuvre par la modification ne diffère pas de façon importante de la description qu'en donne la déclaration de condominium, la modification — de même que la modification corrélative du plan — peut être enregistrée sans le consentement des propriétaires des parties privatives existantes.
Enregistrement autorisé par le tribunal
Une modification d'aménagement par phases — de même que la modification corrélative du plan — peut être enregistrée sans le consentement du nombre prévu des propriétaires des parties privatives existantes si le tribunal a rendu une ordonnance permettant ou exigeant son enregistrement.
Règle d'interprétation — consentement du propriétaire à l'enregistrement
Pour l'application du présent article, si le consentement du propriétaire d'une partie privative existante est nécessaire à l'enregistrement d'une modification d'aménagement par phases, le consentement peut être donné par le propriétaire lui-même ou par le créancier hypothécaire de la partie privative s'il a avisé la corporation qu'il est titulaire d'une cession des droits de vote du propriétaire dans la corporation et s'il s'est conformé au paragraphe 15(2). Toutefois, le propriétaire ou le créancier hypothécaire peut aviser par écrit la personne qui a besoin du consentement qu'il le refuse, auquel cas le consentement du propriétaire est réputé avoir été refusé.
Nullité du consentement donné au nom du propriétaire par le propriétaire-promoteur
Pour l'application du présent article, le consentement du propriétaire d'une partie privative existante ne peut être donné en son nom par le propriétaire-promoteur, par l'un de ses employés ou mandataires, ou par une personne qui a un lien de dépendance avec lui. Un tel consentement est nul.
Consentement supplémentaire en cas de création d'une phase
Le consentement du titulaire d'un bail, d'une note de bail, d'une hypothèque ou de tout autre instrument désigné par règlement qui est enregistré à l'égard d'une partie privative existante est nécessaire à l'enregistrement d'une modification d'aménagement par phases qui crée une nouvelle phase par désignation de la partie privative existante comme étant une partie divisible à convertir en parties privatives ou en parties communes supplémentaires, ou à la fois en parties privatives et en parties communes supplémentaires, à l'enregistrement d'une modification future.
Règle d'interprétation — mise en œuvre et achèvement
Pour l'application du présent article, de l'article 1 et des articles 5.2 à 5.13 :
a) une phase projetée est mise en œuvre lorsque la modification qui crée les parties privatives ou les parties communes de la phase est enregistrée;
b) une phase est achevée lorsqu'elle a été mise en œuvre et que les parties privatives et les parties communes qu'elle crée sont achevées et prêtes à être utilisées par les propriétaires autorisés.
Règle d'interprétation — différence importante
Pour l'application du présent article et des articles 5.2 à 5.13, la différence entre une phase telle qu'elle est décrite dans un projet de modification de la déclaration de condominium et sa description dans la déclaration n'est pas importante si, à la fois :
a) elle ne découle que de l'apport des changements minimaux nécessaires à la mise en œuvre de la phase en conformité avec les modifications, apportées après l'enregistrement de la déclaration, aux règlements de zonage et aux autres exigences légales qui s'appliqueront au moment de l'enregistrement de la modification;
b) les modifications apportées aux règlements de zonage et aux autres exigences légales n'ont pas été faites à la demande du propriétaire-promoteur ou à la suite de son intervention.
Contenu de la modification — mise en œuvre d'une phase
La modification d'aménagement par phases qui met en œuvre une phase contient tous les renseignements sur les parties privatives ou les parties communes à créer par l'enregistrement de la modification qui seraient nécessaires à une déclaration de condominium portant création de ces parties privatives ou communes.
Contenu de la modification — création d'une phase projetée
La modification d'aménagement par phases qui crée une phase projetée contient tous les renseignements sur la phase qui seraient nécessaires à une déclaration de condominium, si la phase y était décrite.
Il est interdit d'enregistrer une modification d'aménagement par phases qui vise à changer le pourcentage des quotes-parts attribué à une partie privative existante, sauf si le propriétaire de cette partie privative y consent par écrit.
Avant de présenter la modification d'aménagement par phases au registraire de district pour enregistrement, le propriétaire-promoteur :
a) prépare un avis, d'un modèle que le registraire de district accepte pour enregistrement, qui, à la fois :
(i) précise l'objectif de la modification d'aménagement par phases,
(ii) dans le cas d'une modification de mise en œuvre d'une phase désignée dans la déclaration de condominium, décrit les différences éventuelles entre la phase décrite dans la modification et la description qu'en donne la déclaration;
b) présente l'avis au registraire de district pour enregistrement, accompagné :
(i) du projet de modification,
(ii) des modifications au plan qui seront nécessaires en raison de la modification de la déclaration;
c) donne à la corporation, au propriétaire de chaque partie privative existante et à tous les créanciers hypothécaires dont l'hypothèque est enregistrée à l'égard d'une partie privative existante et qui se sont conformés au paragraphe 15(2) :
(i) une copie de l'avis,
(ii) une copie du projet de modification de la déclaration de condominium et une description du projet de modification du plan,
(iii) si l'avis fait état des différences mentionnées au sous-alinéa a)(ii), la mention du droit du destinataire de demander au tribunal de rendre une ordonnance en vertu de l'article 5.7 dans les 30 jours qui suivent la réception de l'avis.
Si le propriétaire-promoteur refuse de se conformer au paragraphe (1) ou fait défaut de le faire après que la corporation le lui a demandé par écrit, celle-ci peut préparer, présenter ou donner l'avis à sa place.
Si l'avis est acceptable pour enregistrement, le registraire de district note l'existence du projet de modification sur le titre de propriété du bien visé établi au nom de la corporation et sur celui de chaque partie privative qui fait partie du bien visé.
Lorsque le propriétaire-promoteur demande à la corporation de présenter pour enregistrement un projet de modification pour mettre en œuvre une phase projetée, la corporation le présente sans délai avec les autres documents qui sont nécessaires à l'enregistrement si elle est convaincue qu'il n'existe aucune différence importante entre la phase décrite dans la modification et la description qu'en donne la déclaration de condominium et qu'aucun propriétaire n'a demandé au tribunal de rendre une ordonnance en vertu de l'article 5.7 à l'égard de la modification. Elle peut toutefois, si elle estime qu'il existe des différences importantes, demander au propriétaire-promoteur de réviser le projet de modification pour les éliminer ou les réduire au minimum, ou l'obliger à demander soit l'autorisation du tribunal, soit le consentement du nombre de propriétaires des parties privatives existantes déterminé en conformité avec l'alinéa 5.1(2)a) ou b) pour enregistrer la modification.
Il demeure entendu que la corporation doit se fonder sur des motifs raisonnables pour conclure à l'absence ou à la présence d'une différence importante entre la phase décrite dans la modification et la description qu'en donne la déclaration de condominium.
Les règles d'enregistrement sont différentes selon que la modification d'aménagement par phases :
a) met en œuvre une phase projetée, que des différences importantes existent ou non;
b) modifie une phase projetée;
c) crée une nouvelle phase.
Enregistrement — mise en œuvre d'une phase projetée
Le registraire de district n'est autorisé à enregistrer une modification d'aménagement par phases visant la mise en œuvre d'une phase projetée que si elle est accompagnée des modifications au plan qui découlent de la modification de la déclaration de condominium et, selon le cas :
Absence de différence importante — aucune requête au tribunal
a) de la déclaration solennelle du propriétaire-promoteur ou de la corporation indiquant que :
(i) la phase à mettre en œuvre par la modification ne diffère pas de façon importante de la description qu'en donne la déclaration,
(ii) les personnes qui devaient recevoir les renseignements visés à l'alinéa 5.4(1)c) les ont effectivement reçus,
(iii) aucune de ces personnes n'a, dans les 30 jours suivant la réception des renseignements, demandé au tribunal de rendre une ordonnance en vertu de l'article 5.7;
Absence de différence importante — confirmation judiciaire
b) de la déclaration solennelle du propriétaire-promoteur ou de la corporation indiquant que :
(i) la phase à mettre en œuvre par la modification ne diffère pas de façon importante de la description qu'en donne la déclaration,
(ii) les personnes qui devaient recevoir les renseignements visés à l'alinéa 5.4(1)c) les ont effectivement reçus,
la déclaration étant accompagnée d'une copie certifiée conforme de l'ordonnance du tribunal confirmant que la phase à mettre en œuvre ne diffère pas de façon importante de la description qu'en donne la déclaration;
Différence importante ou nouvelle phase — consentement ou ordonnance judiciaire
c) de la déclaration solennelle du propriétaire-promoteur ou de la corporation indiquant que :
(i) la phase à mettre en œuvre par la modification est une nouvelle phase ou diffère de façon importante de la description qu'en donne la déclaration,
(ii) les personnes qui devaient recevoir les renseignements visés à l'alinéa 5.4(1)c) les ont effectivement reçus,
la déclaration étant accompagnée :
(iii) soit d'une autre déclaration solennelle du propriétaire-promoteur ou de la corporation indiquant que le nombre de propriétaires des parties privatives existantes déterminé en conformité avec l'alinéa 5.1(2)a) ou b) ont, après avoir reçu les renseignements visés à l'alinéa 5.4(1)c), consenti par écrit à l'enregistrement de la modification,
(iv) soit d'une copie certifiée conforme de l'ordonnance du tribunal autorisant ou enjoignant l'enregistrement de la modification, comme le prévoit l'article 5.7.
Enregistrement — modification de création ou de modification d'une phase projetée
Le registraire de district n'est autorisé à enregistrer une modification d'aménagement par phases visant la création d'une phase projetée ou la modification de la description d'une phase projetée que si elle est accompagnée, selon le cas :
a) soit de la déclaration solennelle du propriétaire-promoteur ou de la corporation indiquant que le nombre de propriétaires des parties privatives existantes déterminé en conformité avec l'alinéa 5.1(2)a) ou b) ont, après avoir reçu une copie de la modification proposée, consenti par écrit à l'enregistrement de la modification;
b) soit d'une copie certifiée conforme de l'ordonnance du tribunal autorisant ou enjoignant l'enregistrement de la modification.
Exigence supplémentaire — modification de création d'une nouvelle phase
Le registraire de district n'est autorisé à enregistrer une modification visée au paragraphe 5.1(7) que si elle est accompagnée :
a) des documents qu'exige le paragraphe (2), si la modification met également en œuvre la nouvelle phase, ou de ceux qu'exige le paragraphe (3), si elle crée la phase à titre de phase projetée;
b) de la déclaration solennelle du propriétaire-promoteur ou de la corporation indiquant que les consentements qu'exige le paragraphe 5.1(7) ont été obtenus.
Le propriétaire-promoteur ou toute personne qui a le droit de recevoir les renseignements dont l'alinéa 5.4(1)c) exige la remise peut demander au tribunal de rendre une ordonnance sous le régime du présent article, une fois que tous les renseignements portant sur la modification proposée ont été remis en conformité avec cet alinéa.
Dans le cas de la personne visée à l'alinéa 5.4(1)c), le délai de présentation de la requête est de 30 jours à compter de celui de la réception des renseignements.
Le requérant fait parvenir un avis de sa requête à toutes les autres personnes qui ont le droit d'en présenter une en vertu du présent article.
Le tribunal saisi de la requête peut rendre une ou plusieurs des ordonnances suivantes :
a) ordonnance de confirmation de l'absence de différence importante entre la description de la phase qui figure dans la proposition de modification et celle qui se trouve dans la déclaration de condominium;
b) ordonnance de confirmation de la présence d'une différence importante entre la description de la phase qui figure dans la proposition de modification et celle qui se trouve dans la déclaration, laquelle ordonnance :
(i) autorise ou exige l'enregistrement de la modification, telle qu'elle est proposée ou modifiée conformément à ses dispositions,
(ii) interdit l'enregistrement de la modification sans le consentement du nombre de propriétaires des parties privatives existantes déterminé en conformité avec l'alinéa 5.1(2)a) ou b);
c) si la modification d'aménagement par phases crée une phase projetée, ordonnance autorisant ou exigeant l'enregistrement de la modification, telle qu'elle est proposée ou modifiée conformément à ses dispositions;
d) ordonnance de mise en œuvre de la phase telle qu'elle est décrite dans la déclaration;
e) ordonnance enjoignant au propriétaire-promoteur d'effectuer des travaux nécessaires à l'usage et à la jouissance des parties privatives ou des parties communes qui seront créées à l'enregistrement de la modification;
f) ordonnance enjoignant au propriétaire-promoteur de payer des dommages-intérêts à la corporation ou à l'un ou plusieurs des propriétaires des parties privatives existantes en raison du préjudice subi par la corporation ou de la perte d'usage et de jouissance de la propriété qu'ont subie les propriétaires à cause de la différence importante existant entre la phase à mettre en œuvre et sa description dans la déclaration;
g) ordonnance conférant à la corporation le titre de propriété d'une partie privative de l'aménagement par phases que détient le propriétaire-promoteur;
h) toute autre ordonnance qu'il juge indiquée.
Conséquence de l'enregistrement — mise en œuvre de la phase
À l'enregistrement de la modification de mise en œuvre d'une phase :
a) la déclaration de condominium et le plan d'aménagement par phases sont modifiés de la façon prévue par la modification;
b) la partie divisible visée par la modification est convertie en parties privatives ou en parties communes supplémentaires, ou à la fois en parties privatives et en parties communes supplémentaires, de la façon prévue par la modification;
c) les parties communes créées par l'enregistrement et celles qui existaient auparavant sont réunies et forment l'ensemble des parties communes;
d) le droit sur les parties communes réunies est conféré :
(i) aux propriétaires des parties privatives existantes et de toute autre partie divisible de manière que :
(A) leur pourcentage des quotes-parts après l'enregistrement soit le même que celui qui leur était conféré à l'égard des quotes-parts qui avaient été créées avant l'enregistrement,
(B) si le propriétaire d'une partie privative existante a consenti en conformité avec l'article 5.3 à un changement de son pourcentage des quotes-parts, ce pourcentage soit, après l'enregistrement, conforme à celui prévu par la modification,
(ii) aux propriétaires des nouvelles parties privatives créées par l'enregistrement, selon leur pourcentage des quotes-parts prévu par la modification;
e) l'intérêt indivis de chaque propriétaire sur les parties communes réunies est subordonné aux instruments enregistrés auxquels il l'était déjà avant l'enregistrement, malgré les paragraphes 8(6) et (7);
f) les instruments enregistrés qui grevaient la partie divisible avant l'enregistrement :
(i) continuent de grever chaque nouvelle partie privative créée par l'enregistrement et les parties communes qui s'y rattachent,
(ii) dans le cas d'un bail, d'une note de bail, d'une hypothèque ou d'un autre instrument désigné par règlement, cessent de s'appliquer à l'intérêt sur les parties communes qui, en vertu de l'alinéa d), est conféré au propriétaire d'une partie privative existante ou au propriétaire de toute autre partie divisible — et il en est donné mainlevée — sauf si l'instrument grevait l'intérêt du propriétaire avant l'enregistrement;
g) si un propriétaire a consenti en conformité avec l'article 5.3 à un changement de son pourcentage des quotes-parts, les instruments enregistrés qui grevaient la partie privative avant l'enregistrement :
(i) continuent de grever cette partie ainsi que les parties communes qui s'y rattachent, y compris les parties communes supplémentaires, si le pourcentage augmente,
(ii) cessent de s'appliquer à l'intérêt sur les parties communes qui, en vertu de la division d)(i)(B), n'est plus conféré au propriétaire — et il en est donné mainlevée — si le pourcentage diminue.
Après l'enregistrement de la modification d'aménagement par phases, le registraire de district enlève les inscriptions qu'il avait faites à l'égard de la modification en conformité avec le paragraphe 5.4(3).
Avis de modification d'annulation d'une phase projetée ou de demande de prolongation du délai
Si une phase projetée ne sera pas terminée avant la date d'achèvement prévue, le propriétaire-promoteur responsable de la phase est tenu, au moins 30 jours avant la date d'achèvement :
a) d'établir, selon un modèle que le registraire de district juge acceptable à l'enregistrement, un avis :
(i) désignant la phase projetée et faisant état de la date d'achèvement qui était prévue,
(ii) mentionnant que la phase ne sera pas terminée à la date d'achèvement,
(iii) mentionnant que le propriétaire-promoteur demandera le consentement du nombre de propriétaires des parties privatives existantes déterminé en conformité avec l'alinéa 5.1(2)a) ou b), ou celui du tribunal, pour enregistrer :
(A) soit une modification de la déclaration de condominium et du plan pour annuler la phase,
(B) soit une modification de la déclaration pour reporter la date d'achèvement de la phase;
b) de présenter l'avis au registraire de district pour enregistrement, accompagné d'une copie du projet de modification;
c) de donner une copie de l'avis et du projet de modification à la corporation, à tous les propriétaires des parties privatives existantes et aux créanciers hypothécaires dont l'hypothèque grève une partie privative existante et qui se sont conformés au paragraphe 15(2).
Si l'avis est acceptable pour enregistrement, le registraire de district note l'existence du projet de modification sur le titre du bien visé établi au nom de la corporation et sur celui de chaque partie privative qui fait partie du bien.
Le propriétaire-promoteur demande au tribunal de rendre une ordonnance autorisant l'enregistrement si les conditions suivantes sont réunies :
a) l'avis de modification a été donné en conformité avec l'article 5.10;
b) au moins 30 jours se sont écoulés depuis la date d'achèvement initialement prévue;
c) les consentements prévus par l'alinéa 5.1(2)a) ou b), selon le cas, n'ont pas été obtenus.
Le propriétaire-promoteur donne avis de sa demande d'ordonnance à toutes les personnes qui ont le droit de recevoir un avis en conformité avec l'alinéa 5.10(1)c).
Demande présentée par un tiers
Toute personne qui a le droit de recevoir un avis en conformité avec l'alinéa 5.10(1)c) peut, dans les 30 jours qui suivent sa réception, demander au tribunal de rendre une ordonnance en vertu du présent article. Le requérant donne avis de sa requête au propriétaire-promoteur et à toutes les autres personnes qui ont le droit de recevoir un avis en conformité avec cet alinéa.
Le tribunal saisi de la requête peut rendre une ou plusieurs des ordonnances suivantes :
a) ordonnance enjoignant de terminer la phase en conformité avec la déclaration de condominium;
b) ordonnance autorisant ou enjoignant l'enregistrement du projet de modification, accompagné des modifications qu'elle mentionne;
c) ordonnance enjoignant l'enregistrement d'une modification de la déclaration et du plan pour :
(i) retirer du bien la totalité ou une portion d'une partie divisible,
(ii) au besoin, attribuer de nouveau le pourcentage des quotes-parts et la proportion de la participation de chaque propriétaire des parties privatives existantes aux dépenses communes et au fonds de réserve;
d) ordonnance statuant sur toute question liée à l'annulation de la phase projetée;
e) ordonnance enjoignant au propriétaire-promoteur de payer des dommages-intérêts à la corporation ou à l'un ou plusieurs des propriétaires des parties privatives existantes en raison du préjudice subi par la corporation ou de la perte d'usage et de jouissance de la propriété qu'ont subie les propriétaires à cause du défaut du propriétaire-promoteur de terminer la phase en conformité avec la déclaration;
f) ordonnance conférant à la corporation le titre de propriété d'une partie privative de l'aménagement par phases que détient le propriétaire-promoteur;
g) toute autre ordonnance qu'il juge indiquée.
Contenu de l'ordonnance de retrait
L'ordonnance visée à l'alinéa (4)c) qui prévoit le retrait de la totalité ou d'une portion d'une partie divisible peut comporter l'une ou l'autre des dispositions suivantes :
a) déclaration de l'absence de droit sur les parties communes dans la partie divisible ou la portion de partie divisible qui est retirée;
b) déclaration de non-applicabilité de la présente loi à la partie divisible ou à la portion de partie divisible retirée;
c) obligation d'enregistrer un plan d'arpentage pour les biens-fonds qui ne sont plus régis par la présente loi.
Intervention de la corporation
Si le propriétaire-promoteur refuse de se conformer à l'article 5.10 ou 5.11 ou omet de le faire, la corporation peut le faire à sa place et recouvrer de lui les frais qu'elle engage alors.
Enregistrement de la modification
La corporation présente le projet de modification visé à l'article 5.10 au registraire de district pour enregistrement, accompagné des documents visés au paragraphe (2), dans les 30 jours qui suivent :
a) soit celui où le nombre de propriétaires des parties privatives existantes, déterminé en conformité avec l'alinéa 5.1(2)a) ou b), ont consenti par écrit à l'enregistrement;
b) soit la date de l'ordonnance du tribunal autorisant ou enjoignant l'enregistrement de la modification.
Lorsqu'elle présente la modification pour enregistrement, la corporation présente également au registraire de district :
a) une déclaration solennelle du propriétaire-promoteur ou d'elle-même affirmant que les personnes qui devaient recevoir des renseignements en conformité avec l'alinéa 5.10(1)c) les ont effectivement reçus;
b) l'un ou l'autre des documents suivants :
(i) la déclaration solennelle du propriétaire-promoteur ou d'elle-même indiquant que le nombre de propriétaires des parties privatives existantes, déterminé en conformité avec l'alinéa 5.1(2)a) ou b) ont, après avoir reçu une copie de la modification proposée, consenti par écrit à l'enregistrement de la modification,
(ii) une copie certifiée conforme de l'ordonnance du tribunal autorisant ou enjoignant l'enregistrement de la modification.
Après l'enregistrement de la modification sous le régime du présent article, le registraire de district enlève les inscriptions qu'il avait faites à l'égard de la modification en conformité avec le paragraphe 5.10(2).
Avis aux propriétaires et aux créanciers hypothécaires
Les avis ou les documents dont les articles 5.1 à 5.13 exigent la remise à une personne — exception faite de l'avis d'une requête au tribunal — sont remis de l'une des façons suivantes :
a) si le destinataire est un propriétaire :
(i) par remise personnelle,
(ii) par envoi par courrier ordinaire à son adresse résidentielle,
(iii) par télécopie au numéro de télécopieur que le propriétaire a donné, mais à la condition qu'il ait accepté par écrit qu'ils lui soient envoyés de cette façon et qu'une preuve de la réception soit fournie,
(iv) par courriel ou par un autre moyen de communication électronique, mais à la condition qu'il ait accepté par écrit qu'ils lui soient envoyés de cette façon et qu'une preuve de la réception soit fournie,
(v) de toute autre façon réglementaire;
b) si le destinataire est un créancier hypothécaire :
(i) par envoi par courrier ordinaire ou par livraison à l'adresse donnée à la corporation en conformité avec le paragraphe 15(2),
(ii) par télécopie au numéro de télécopieur que le créancier a donné, mais à la condition qu'il ait accepté par écrit qu'ils lui soient envoyés de cette façon et qu'une preuve de la réception soit fournie,
(iii) par courriel ou par un autre moyen de communication électronique, mais à la condition qu'il ait accepté par écrit qu'ils lui soient envoyés de cette façon et qu'une preuve de la réception soit fournie,
(iv) de toute autre façon réglementaire.
Remise d'avis à la corporation
Les avis et les documents dont les articles 5.1 à 5.13 exigent la remise à une corporation — exception faite de l'avis d'une requête au tribunal — sont remis de l'une des façons suivantes :
a) par remise à un membre du conseil;
b) par courrier ordinaire à sa dernière adresse inscrite au bureau des titres fonciers où la déclaration est enregistrée;
c) par télécopie au numéro de télécopieur que la corporation a donné à cette fin;
d) par dépôt dans la boîte à lettres que la corporation a placée à cette fin;
e) de toute autre façon réglementaire.
Les avis postés par courrier ordinaire sont présumés remis le cinquième jour qui suit celui de leur envoi, sauf s'il existe des motifs raisonnables de croire que le destinataire ne les a pas reçus.
Autres modes de remise autorisés par le registraire de district
Si un avis ne peut être remis d'une des façons prévues au paragraphe (1) ou (2), le registraire de district peut ordonner que l'avis soit remis d'une façon ou à une personne qui n'est pas mentionnée à ce paragraphe.
L'avis qui n'est pas remis en conformité avec le présent article est néanmoins valide s'il est véritablement porté à l'attention de son destinataire avant l'expiration du délai que prévoient les articles 5.1 à 5.13.
Droit du propriétaire-promoteur d'obtenir les noms et adresses
Pour pouvoir donner des avis en conformité avec les articles 5.1 à 5.13, le propriétaire-promoteur peut demander à la corporation de lui remettre les noms et adresses et, s'il y a lieu, les numéros de télécopieur ainsi que les adresses électroniques des propriétaires des parties privatives existantes et des créanciers hypothécaires qui ont le droit de recevoir les avis. Il lui est interdit d'utiliser ces renseignements à toute autre fin.
La corporation fournit les renseignements demandés en temps utile et sans frais.
Les articles 5.1 à 5.14 l'emportent sur les autres dispositions de la présente loi qui sont incompatibles avec eux.
Avis et consentement non nécessaires s'il n'y a qu'un propriétaire
Par dérogation aux paragraphes 5(6) et (7), 6(3) et (4) ainsi qu'aux articles 5.1 à 5.15, une modification apportée à une déclaration de condominium peut être enregistrée sans avis et sans consentement si, au moment de l'enregistrement, la totalité du bien qui fait l'objet de la déclaration appartient à la même personne.
L.M. 2010, c. 32, art. 5; L.M. 2012, c. 40, art. 10.
Le plan délimite le périmètre de la surface horizontale du bien-fonds et le périmètre des bâtiments en fonction du périmètre de la surface horizontale. Il contient les renseignements ci-après énumérés :
a) les plans de la structure des bâtiments;
b) les limites de chaque partie privative par rapport aux bâtiments;
c) les diagrammes représentant la forme et les dimensions de chaque partie privative, ainsi que leur emplacement approximatif par rapport aux autres parties privatives et aux bâtiments;
d) le certificat d'un architecte attestant que les bâtiments ont été construits en conformité avec les plans de la structure et que les diagrammes des parties privatives sont suffisamment précis et conformes à ces plans;
e) la description des droits accessoires au bien-fonds compris dans le bien.
L'enregistrement du plan et de tout plan modificateur est soumis aux conditions suivantes :
a) le plan est assorti du certificat d'un arpenteur-géomètre attestant qu'il était présent, qu'il a personnellement dirigé l'arpentage représenté par le plan ou le plan modificateur et que l'arpentage ainsi que le plan ou le plan modificateur sont exacts;
b) le plan a été approuvé par l'inspecteur des arpentages.
Le plan ne peut être modifié qu'avec le consentement écrit des personnes détenant 80 % des droits de vote, à moins que la déclaration de condominium ne prévoie un pourcentage plus important.
Enregistrement de la modification
La corporation enregistre copie du plan modifié. La copie est accompagnée d'un certificat, revêtu du sceau de la corporation, attestant du consentement écrit des personnes desquelles il est exigé aux termes du paragraphe (3). La modification n'a d'effet que sur semblable enregistrement.
Plans visant les fractions de terrain nu
Le plan dans lequel une ou plusieurs fractions de terrain nu sont délimitées par le tracé de leurs limites horizontales, indépendamment des bâtiments, ne peut être enregistré que s'il est approuvé en conformité avec l'article 117 de la Loi sur les biens réels.
Le plan dans lequel une ou plusieurs limites horizontales, au niveau du sol, d'une ou de plusieurs parties privatives sont indiquées par une ligne qui se trouve entièrement ou partiellement à l'extérieur des limites, au niveau du sol, d'un bâtiment situé sur la partie privative ne peut être enregistré que s'il est approuvé en conformité avec l'article 112 de la Loi sur les bien réels.
Le paragraphe (1) ne s'applique pas à un plan visant une ou plusieurs fractions de terrain nu délimitées par le tracé de leurs limites horizontales, sans mention des bâtiments. Toutefois, si un bâtiment est représenté sur le plan, l'inspecteur des arpentages peut exiger que toute disposition du paragraphe (1) qu'il juge nécessaire en ce qui concerne le bâtiment soit observée.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 11; L.M. 2004, c. 42, art. 18.
Parties privatives et les quotes-parts
Les parties privatives et les quotes-parts sont, à toutes fins, des biens réels. La partie privative et la quote-part qui y est afférente peuvent être transmises, transférées, louées, hypothéquées ou autrement aliénées au même titre qu'un bien-fonds dont le titre est enregistré sous le régime de la Loi sur les biens réels.
Propriété des parties privatives
Sous réserve de la présente loi, de la déclaration de condominium et des règlements administratifs, chaque propriétaire a droit à la propriété et à l'usage exclusifs de sa partie privative.
Sont interdites dans une partie privative ou dans les parties communes, les situations et activités susceptibles d'endommager le bien.
La corporation ou toute personne qu'elle autorise peut entrer à toute heure raisonnable dans une partie privative pour réaliser les objets et accomplir les devoirs de la corporation.
Résiliation de la convention d'achat
L'acheteur éventuel peut résilier la convention d'achat d'une partie privative, de la manière prévue au paragraphe (1.0.1), dans les 48 heures suivant la conclusion d'une convention exécutoire entre lui-même et le vendeur ou, s'il est postérieur, le moment où il reçoit les renseignements visés au paragraphe (1.1).
L'acheteur éventuel peut résilier la convention :
a) soit en remettant en mains propres un avis écrit de résiliation au vendeur ou à son représentant;
b) soit en envoyant un avis écrit de résiliation par courrier recommandé, télécopieur ou toute autre méthode, à l'exception du courrier électronique, permettant d'obtenir une preuve de l'envoi, à l'adresse ou au numéro de télécopieur que le vendeur ou son représentant a fourni à cette fin.
Il est interdit de présenter un acte de transfert d'un bien-fonds relatif à une partie privative aux fins de son enregistrement sous le régime de la Loi sur les biens réels avant l'expiration du délai visé au paragraphe (1).
Déclaration solennelle de l'acheteur
Aucun registraire de district ne peut accepter d'enregistrer un acte de transfert d'un bien-fonds relatif à une partie privative s'il n'est pas accompagné d'une déclaration solennelle de l'acheteur indiquant :
a) que les renseignements devant être communiqués en application du paragraphe (1.1) l'ont été;
b) que le délai visé au paragraphe (1) a expiré.
Divulgations faites à l'acheteur
Les renseignements suivants sont communiqués à l'acheteur éventuel en vertu de l'alinéa (1)b) :
a) les états financiers les plus récents de la corporation qu'approuve le conseil ainsi que le budget pour l'exercice en cours, y compris leurs modifications, lesquels indiquent :
(i) les dépenses communes,
(ii) le montant de chaque dépense,
(iii) le montant de la fraction des dépenses communes qui correspond à chaque genre de partie privative,
(iv) la partie des dépenses communes qui est versée au fonds de réserve,
(v) le solde des fonds de réserve au début de l'exercice actuel,
a.1) une copie des règlements administratifs et des règles de la corporation, y compris leurs modifications;
a.2) toute convention de gestion actuelle, y compris ses modifications, ou une convention de gestion proposée;
b) les services, non compris dans l'état financier, que fournit le vendeur et les dépenses qu'il fait et qui sont vraissemblablement susceptibles de devenir des dépenses communes, ainsi que le montant prévu de la fraction des dépenses communes y relatives qui correspond à chaque genre de partie privative;
c) déclaration de la corporation, en la forme réglementaire, faite au plus tôt 90 jours avant sa réception par l'acheteur et indiquant ce qui suit :
(i) les arrangements de stationnement applicables,
(ii) le fait que la corporation ait ou non autorisé des dépenses importantes ou pris une décision pouvant modifier de façon importante les dépenses permanentes de la corporation,
(iii) le fait que la corporation ait ou non approuvé une augmentation des cotisations,
(iv) le fait que la corporation soit ou non partie à une poursuite judiciaire,
(v) le fait qu'il existe ou non, à l'égard de la corporation, des demandes d'indemnisation en suspens,
(vi) le solde du fonds de réserve ainsi que ce qui est indiqué aux alinéas 30(1)a) et b),
(vii) le fait que la corporation se propose ou non de faire d'importantes additions, modifications, améliorations ou rénovations aux parties communes ou d'ajouter à son actif, et le coût approximatif,
(viii) les modifications que le conseil envisage de faire à la déclaration de condominium, au plan, aux règlements administratifs et aux règles,
(ix) les nom et adresse du gestionnaire du bien et de la personne à contacter pour obtenir des services,
(x) les nom et adresse des dirigeants et des administrateurs de la corporation,
(xi) un résumé des frais que l'acheteur d'une partie privative peut raisonnablement s'attendre à payer,
(xii) le fait que la soustraction du bien à l'application de la présente loi a été autorisée ou proposée,
(xiii) les nom et adresse du vérificateur ou du comptable de la corporation ainsi qu'une déclaration indiquant si les registres financiers de la corporation sont ou non vérifiés;
d) déclaration l'informant si la partie privative — ou la partie privative qui sera créée par l'enregistrement de la déclaration — est occupée par un locataire au titre d'une convention de location ou fait l'objet d'un droit de premier refus et, si tel est le cas, une indication de la période pendant laquelle le locataire ou le titulaire de ce droit est autorisé à occuper la partie privative en vertu des paragraphes 5(2.8) ou (2.9), selon le cas, ainsi qu'une copie de la convention de location en vigueur;
e) déclaration des portions des parties communes dont le propriétaire de la partie privative n'a pas le droit d'user;
f) copie de la déclaration de condominium ou du projet de déclaration de condominium;
g) avis de l'obligation de l'acheteur d'obtenir un certificat sous le régime de l'alinéa 14(1)g);
h) [abrogé] L.M. 1997, c. 35, art. 3;
i) les renseignements additionnels prévus par règlement.
Les samedis, dimanches et jours fériés n'entrent pas dans la computation du délai imparti au paragraphe (1).
Le vendeur ou son représentant qui a reçu un dépôt de l'acheteur éventuel ou de son représentant le remet à l'un ou l'autre de ceux-ci au cas de résiliation dans le cadre du paragraphe (1).
Étude portant sur un fonds de réserve
Lorsque la déclaration visée à l'alinéa (1.1)c) indique qu'une étude a été effectuée à l'égard d'un fonds de réserve, la corporation fournit une copie de l'étude la plus récente sur demande d'un acheteur éventuel.
Propriété des parties communes
Les propriétaires sont copropriétaires sans gain de survie des parties communes et un droit de propriété indivis sur ces parties communes est accessoire à chaque partie privative.
Sous réserve des autres dispositions de la présente loi, de la déclaration de condominium et des règlements administratifs, chaque propriétaire peut user raisonnablement des parties communes.
Indivisibilité du droit de propriété
Sauf dans les cas prévus par la présente loi, la quote-part et la partie privative d'un propriétaire ne peuvent être aliénées séparément. Les instruments qui visent une partie privative visent également la quote-part du propriétaire sans qu'il en soit fait mention expressément.
Sauf dans les cas prévus par la présente loi, les parties communes ne peuvent être cloisonnées ni divisées.
Les charges sont inopposables aux parties communes après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan.
La charge qui, si ce n'était du paragraphe (6), serait opposable aux parties communes est opposable à l'ensemble des parties privatives et des quotes-parts.
Définition de « charge » aux paragraphes (9) et (10)
Pour l'application des paragraphes (9) et (10), « charge » désigne la charge qui est ou a été opposable aux parties privatives et aux quotes-parts, à l'exclusion d'une hypothèque.
La mainlevée de la charge qui grève une partie privative et une quote-part s'opère en payant au créancier une partie de la créance. Cette partie est déterminée en fonction de la proportion attribuée à cette partie privative dans la déclaration de condominium pour la répartition des dépenses communes.
Contre paiement d'une partie de la charge suffisante pour opérer mainlevée de la charge dans la mesure où celle-ci grève la partie privative et la quote-part, et sur demande, le créancier donne mainlevée au propriétaire de la partie privative dans la mesure où la charge grève cette partie privative et cette quote-part.
Aux fins de l'évaluation et de la taxation municipales, chaque partie privative et quote-part constitue une parcelle. Les parties communes ne constituent pas une parcelle.
Corporation réputée être un occupant
Afin de déterminer la responsabilité découlant de la violation des obligations de l'occupant d'un bien-fonds, la corporation est réputée être l'occupant des parties communes à l'exclusion des propriétaires.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 12; L.M. 1988-89, c. 11, art. 4; L.M. 1997, c. 35, art. 3; L.M. 2005, c. 29, art. 2; L.M. 2011, c. 30, ann. C, art. 5.
Servitudes accessoires aux parties privatives
Les servitudes suivantes sont établies au profit de chaque partie privative :
a) Une servitude d'usage et d'occupation exclusifs, en conformité avec la présente loi, la déclaration de condominium et les règlements administratifs, sur l'espace des autres parties privatives et parties communes qui seraient l'espace compris dans la partie privative, si les limites de celle-ci étaient déterminées, périodiquement par l'emplacement des bâtiments postérieurement à l'enregistrement du plan et non à la date de l'enregistrement, lorsqu'un bâtiment ou toute partie d'un bâtiment, selon le cas :
(i) est déplacé après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan,
(ii) n'est pas replacé à l'endroit où il se trouvait à la date de l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan, après avoir été endommagé et réparé.
b) Une servitude pour la prestation de tout service au moyen d'une installation sur les parties communes ou sur toute autre partie privative.
c) Une servitude d'appui et d'abri sur les parties communes et sur toute autre partie privative susceptible de fournir un appui ou un abri.
Servitudes accessoires aux parties communes
Les servitudes qui suivent sont établies au profit des parties communes :
a) Une servitude pour la prestation de tout service au moyen d'une installation sur toute partie privative.
b) Une servitude d'appui et d'abri sur une partie privative susceptible de fournir un appui et un abri.
Tous les droits et obligations subsidiaires raisonnablement nécessaires à l'exercice des servitudes s'appliquent à l'égard des servitudes implicites ou établies par la présente loi.
Application des paragraphes (1) et (2)
Par dérogation aux paragraphes (1) et (2) :
a) l'alinéa (1)a) ne s'applique pas à une fraction de terrain nu;
b) les servitudes d'abri prévues aux alinéas (1)c) et (2)b) ne grèvent pas une fraction de terrain nu;
c) les alinéas (1)b) et (2)a), ne s'appliquent pas à une fraction de terrain nu sauf si l'installation existait lorsque le propriétaire de la fraction de terrain nu en est devenu le propriétaire.
L'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan emporte création d'une corporation sans capital-actions, dont la raison sociale comprend les éléments ci-après énumérés :
a) Le nom du district des titres fonciers.
b) Les mots « corporation de condominium ».
c) L'abréviation « no » suivie d'un numéro qui doit être le numéro suivant disponible dans le Répertoire des corporations de condominiums de ce district des titres fonciers.
Les propriétaires sont les membres de la corporation. Ils se partagent proportionnellement l'actif de la corporation comme le prévoit la déclaration de condominium.
Inapplicabilité de la Loi sur les corporations
La Loi sur les corporations ne s'applique pas à une corporation.
La corporation a pour objet de gérer le bien des propriétaires ainsi que l'actif de la corporation.
Responsabilités de la corporation
La corporation est responsable du contrôle, de la gestion et de l'administration des parties communes.
Réglementation de la corporation
La corporation est réglementée conformément à la déclaration de condominium et aux règlements administratifs.
La corporation tient des registres appropriés. Sur préavis raisonnable, les membres de la corporation peuvent les consulter à toute heure raisonnable.
En cas de changement de l'adresse aux fins de signification, énoncée dans la déclaration de condominium conformément au paragraphe 5(1), la corporation enregistre immédiatement un avis de ce changement et le registraire de district modifie la déclaration de condominium en conséquence.
Aux fins de l'usage et de la jouissance du bien, la corporation peut posséder, acquérir, grever et aliéner des biens réels et personnels.
Qualité juridique de la corporation
La corporation a un sceau corporatif et elle peut ester en justice. Elle peut notamment intenter une action relativement aux parties communes et être poursuivie relativement à toute question se rapportant au bien dont les propriétaires sont conjointement responsables.
Jugement rendu contre la corporation
Le jugement condamnant la corporation à payer une somme est également opposable à chacun de ceux qui étaient propriétaires lorsque la cause d'action a pris naissance. La partie du jugement pour laquelle ils sont respectivement responsables est déterminée en fonction des proportions indiquées dans la déclaration de condominium portant répartition des dépenses communes.
Lorsque les propriétaires et le bien cessent d'être régis par la présente loi :
a) l'actif de la corporation est utilisé pour régler les créances exigibles de la corporation;
b) le reliquat de l'actif de la corporation est réparti entre ses membres au prorata de leur quote-part.
Les affaires internes de la corporation sont gérées par un conseil d'administration dont le nombre de membres, les qualités exigées de ceux-ci, les conditions de leur candidature, de leur élection et de leur destitution, leur mandat et leurs indemnités sont conformes aux dispositions de la déclaration de condominium ou des règlements administratifs, sous réserve du paragraphe (4).
Le conseil d'administration tient les réunions, remplit les fonctions, élit les dirigeants et exerce les attributions que prévoient la déclaration de condominium ou les règlements administratifs.
Les actes d'un membre ou d'un dirigeant du conseil, qui sont accomplis de bonne foi, sont valides malgré la découverte ultérieure de toute irrégularité dans son élection ou quant à ses titres d'éligibilité.
La déclaration de condominium ou les règlements administratifs de la corporation doivent prévoir et porter l'élection d'un nouveau conseil au plus tard six mois après que le promoteur cesse d'être propriétaire de la majorité des parties privatives de la corporation.
Remise des documents de construction
Dès l'élection d'un nouveau conseil, le promoteur ou le conseil précédent lui remet une copie des documents de construction suivants, y compris leurs modifications, qui sont en sa possession ou dont il est responsable :
a) les documents utilisés aux fins de la construction d'un nouveau bâtiment, de la transformation ou de la rénovation d'un bâtiment existant ou de la construction, de l'installation ou de la fourniture, sur le bien-fonds, de services publics ou autres ou d'équipements;
b) en cas de transformation ou de rénovation d'un bâtiment existant, les documents disponibles utilisés aux fins de la construction du bâtiment ou d'une rénovation antérieure de celui-ci ou aux fins de la construction, de l'installation ou de la fourniture, sur le bien-fonds, de services publics ou autres ou d'équipements.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 13 et 14; L.M. 2005, c. 29, art. 3.
La corporation peut adopter ou modifier des règlements administratifs par un vote représentant 75 % des droits de vote des membres, selon ce qu'indique la déclaration de condominium, présents ou représentés par mandataires à une réunion des membres convoquée dans le but d'adopter ou de modifier des règlements administratifs portant sur :
a) sur la gestion du bien;
b) sur l'usage des parties privatives ou de l'une d'entre elles afin d'éviter que soient déraisonnablement entravés l'usage et la jouissance des parties communes et des autres parties privatives;
c) sur l'usage des parties communes;
d) régissant l'entretien des parties privatives et des parties communes;
e) sur l'utilisation et la gestion de l'actif de la corporation;
f) relatifs au conseil;
g) indiquant les devoirs de la corporation qui sont compatibles avec ses objets;
h) régissant la cotisation et la perception des contributions aux dépenses communes;
i) relatifs à la conduite générale des affaires internes de la corporation.
L'avis de réunion visé par le paragraphe (1) est donné aux membres au moins 30 jours avant la tenue de la réunion et comprend l'ordre du jour de la réunion ainsi que le texte de tout règlement administratif proposé et de toute proposition de modification.
L'avis de réunion est :
a) soit donné en mains propres aux membres, soit envoyé par courrier affranchi de première classe, à l'adresse de résidence ou d'affaires des membres;
b) affiché, 30 jours avant la tenue de la réunion, dans un endroit bien en vue dans l'ensemble résidentiel.
Les avis envoyés en vertu du sous-alinéa (1.2)a)(ii) sont réputés être donnés le 5e jour suivant celui de leur mise à la poste.
Malgré le fait qu'un avis ne soit pas donné en conformité avec le présent article, il est donné de façon valable si son destinataire en a pris connaissance dans le délai au cours duquel il devait être donné en vertu du présent article.
Aux réunions, le quorum est constitué pour autant que la majorité des détenteurs des droits de vote, y soient présents ou représentés, peu importe le nombre réel de personnes présentes.
Compatibilité avec la présente loi
Les règlements administratifs doivent être raisonnables et compatibles avec la présente loi et la déclaration de condominium.
La corporation qui prend, modifie ou abroge un règlement administratif doit enregistrer une copie du règlement, de la modification ou de l'abrogation, ainsi qu'un certificat qu'elle signe et qui atteste que le règlement a été pris ou que la modification ou l'abrogation a été effectuée conformément à la présente loi, la déclaration de condominium et les règlements administratifs. Le règlement administratif est sans effet tant que la copie et le certificat ne sont pas enregistrés.
Les règlements administratifs, ou leurs modifications ou abrogations, ne peuvent emporter interdiction ou limitation de la transmission, du transfert, du bail ou de l'hypothèque ou autre aliénation d'une partie privative ni suppression ou modification d'une servitude implicite ou établie par la présente loi.
Règles applicables aux parties communes
Les règlements administratifs peuvent permettre aux propriétaires d'établir des règles raisonnables, compatibles avec la présente loi, la déclaration de condominium et les règlements administratifs, relatives à l'usage des parties communes afin d'éviter que soient déraisonnablement entravés l'usage et la jouissance des parties privatives et des parties communes. Les règles sont observées et appliquées au même titre que les règlements administratifs.
Copie des règlements administratifs et des règles
La corporation remet à chaque propriétaire une copie des règlements administratifs et des règles, et ce, 21 jours après leur adoption, modification ou abrogation :
a) soit en mains propres;
b) soit par courrier affranchi de première classe à son adresse de résidence ou d'affaires.
Assujettissement des propriétaires
Chaque propriétaire est assujetti, doit se conformer et a le droit d'exiger que les autres propriétaires se conforment à la présente loi, à la déclaration de condominium et aux règlements administratifs. La corporation a l'obligation d'assurer cette observation.
Les locataires d'une partie privative sont tenus de se conformer à la présente loi, à la déclaration de condominium et aux règlements administratifs, et les propriétaires et la corporation ont le devoir de veiller à ce qu'il en soit ainsi.
Assujettissement d'autres personnes
La corporation de même que chaque titulaire d'une charge grevant une partie privative et la quote-part qui y est afférente a le droit d'exiger que les propriétaires se conforment à la présente loi, à la déclaration de condominium et aux règlements administratifs.
Exécution des obligations de la corporation
Chaque membre de la corporation de même que chaque titulaire d'une charge sur une partie privative et la quote-part qui y est afférente a le droit d'exiger l'exécution de tout devoir de la corporation que prévoient la présente loi, la déclaration de condominium ou les règlements administratifs.
La corporation peut donner un avis de résiliation au locataire d'une partie privative qui fait défaut de remédier, dans un délai raisonnable et après avoir reçu un avis écrit de la corporation en ce sens, à une violation de la déclaration de condominium, des règlements administratifs ou des règles de la corporation.
La corporation qui donne un avis de violation visé par le paragraphe (1) à un locataire donne également un avis au propriétaire de la partie privative louée par le locataire et lui accorde un délai raisonnable pour remédier à la violation.
Copie de l'avis de résiliation au propriétaire
La corporation qui donne un avis de résiliation au locataire en vertu du paragraphe (1) donne également une copie de l'avis de résiliation au propriétaire de la partie privative louée au locataire.
Les avis visés par les paragraphes (1), (2) et (3) sont remis :
a) en mains propres aux locataires ou à toute autre personne semblant d'âge adulte à la résidence des locataires;
b) en mains propres aux locateurs, aux propriétaires ou à leurs mandataires.
Malgré le paragraphe (4) :
a) le directeur ou la commission peut, en vertu de la Loi sur la location à usage d'habitation, ordonner qu'un avis soit donné d'une façon qui n'est pas prévue par le paragraphe (4);
b) il suffit qu'un avis ait été porté à l'attention de la personne à qui il était destiné pour qu'il soit donné.
Les avis de résiliation que donnent les corporations aux locataires en vertu du présent article :
a) sont, sous réserve de l'alinéa b), d'une durée correspondant à au moins une période de loyer et prennent effet le dernier jour de cette période;
b) peuvent être remis au plus tôt cinq jours après qu'un avis de violation a été donné si la violation :
(i) constitue un risque réel pour la santé ou la sécurité d'une personne dans le complexe condominial,
(ii) entraîne des dommages extraordinaires,
(iii) trouble de façon excessive la jouissance d'une personne du complexe condominial.
Les locataires et les corporations peuvent demander en vertu de la Loi sur la location à usage d'habitation que le directeur fasse enquête, tente de régler une question par médiation et rende une décision à l'égard d'une prétendue violation que vise le paragraphe (1) par le locataire, auquel cas les articles 152 et 153 de la loi susmentionnée s'appliquent avec les adaptations nécessaires.
Ordonnance de reprise de possession
Les dispositions de la Loi sur la location à usage d'habitation qui prévoient l'ordonnance de reprise de possession s'appliquent avec les adaptations nécessaires aux corporations et aux locataires d'une partie privative.
La corporation :
a) constitue un fonds pour le paiement des dépenses communes auquel les propriétaires contribuent dans les proportions indiquées dans la déclaration de condominium;
b) cotise et perçoit, conformément à la déclaration de condominium et aux règlements administratifs, les contributions des propriétaires aux dépenses communes;
c) paie les dépenses communes;
d) a le droit de recouvrer de tout propriétaire, par voie d'action en recouvrement de créance, les montants suivants :
(i) le solde impayé d'une cotisation, ainsi que tout montant au titre de sanction pécuniaire prévu par les règlements administratifs,
(ii) les sommes qu'elle a dépensées pour des réparations ou des travaux effectués, par elle ou à sa demande, sur la partie du bâtiment qui comprend la partie privative de ce propriétaire, conformément à un avis ou une ordonnance provenant d'une autorité locale ou publique compétente,
(iii) les sommes qu'elle a dépensées pour effectuer des réparations pour le compte du propriétaire dans le cadre du paragraphe 18(6);
e) jouit, sous réserve des paragraphes (1.1) et (2), du droit à un privilège pour le solde impayé de la cotisation, du montant au titre de sanction pécuniaire ou du compte que la corporation a le droit de recouvrer du propriétaire aux termes de l'alinéa d);
f) a le droit de réaliser le privilège ainsi qu'une hypothèque l'est en vertu de la Loi sur les biens réels, sous réserve des paragraphes (1.1) et (2);
g) atteste, en la forme réglementaire et sur demande du propriétaire ou de l'acheteur d'une partie privative et de la quote-part qui y est afférente, les faits mentionnés ci-dessous ou tout autre fait que peuvent indiquer les règlements, auquel cas l'attestation constitue une preuve concluante des faits qui y sont énoncés pour toute personne qui traite avec le propriétaire :
(i) le montant des cotisations, des montants au titre de sanction pécuniaire et des comptes que le propriétaire lui doit, notamment ceux pour lesquels elle jouit d'un privilège ou du droit à un privilège sur la partie et la quote-part du propriétaire,
(ii) le mode de paiement de la cotisation, du montant au titre de sanction pécuniaire et des comptes,
(iii) la mesure dans laquelle le propriétaire a payé la cotisation, le montant au titre de sanction pécuniaire et les comptes,
(iv) le fait que la déclaration de condominium contient ou non la disposition que vise le paragraphe 5(5.1) concernant le droit au titre de la location et, le cas échéant, le montant de ce droit,
(v) le fait qu'à la connaissance de la corporation, le propriétaire soit ou non en violation d'une disposition de la déclaration de condominium, des règlements administratifs ou des règles,
(vi) le fait qu'un acheteur éventuel soit ou non responsable d'une violation visée par le sous-alinéa (v).
Avis du privilège fondé sur le paragraphe (1) peut être enregistré, en la forme prescrite par règlement, au bureau des titres fonciers concerné en tout temps après le défaut.
Sur enregistrement d'un avis de privilège, le droit au privilège prévu à l'alinéa (1)e) grève la partie privative et la quote-part du propriétaire défaillant et, sauf disposition contraire de la déclaration de condominium, prime toutes les charges.
Tout bénéficiaire de charge peut mettre fin au défaut qui fonde le privilège aux termes du paragraphe (1). Il peut ainsi :
a) au cas de charge pécuniaire, soit accroître celle-ci du montant payé et le recouvrer de la partie défaillante au titre de la charge, soit recouvrer le montant de la partie défaillante au titre de dette exigible par instance introduite devant le tribunal compétent;
b) au cas de charge d'autre nature, recouvrer le montant payé de la partie défaillante au titre de dette exigible par instance introduite devant le tribunal compétent.
Obligation de contribuer aux dépenses communes
Un propriétaire ne peut se soustraire à son obligation de contribuer aux dépenses communes en renonçant au droit d'user des parties communes ou en l'abandonnant.
La corporation donne, sur demande, mainlevée du privilège contre paiement du reliquat à l'égard duquel un privilège a été enregistré conformément au paragraphe (1.1).
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 15 à 18; L.M. 1997, c. 35, art. 7.
Les propriétaires possèdent des droits de vote dans la corporation suivant les proportions que prévoit la déclaration de condominium.
Vote par le créancier hypothécaire
Lorsqu'une hypothèque enregistrée grevant une partie privative et la quote-part y afférente contient une disposition qui autorise le créancier hypothécaire à exercer le droit de vote ou de consentement du propriétaire, le créancier hypothécaire peut exercer ce droit s'il a donné à la corporation un avis écrit de son hypothèque et de son adresse aux fins de signification des avis. Le créancier hypothécaire de rang supérieur peut exercer le droit de vote ou de consentement lorsque plus d'une hypothèque contient une telle disposition.
Les personnes qui suivent peuvent exercer les droits de vote, accorder les consentements ou signer les documents que prévoient la présente loi, la déclaration de condominium ou les règlements administratifs :
a) le curateur aux biens ou, dans le cas où aucun curateur n'a été nommé, le tuteur et curateur public en sa qualité de tuteur public lorsque le propriétaire est un mineur;
b) le curateur, lorsqu'un curateur a été nommé sous le régime de la Loi sur la santé mentale à l'égard du propriétaire;
c) la personne qui, à l'époque considérée, est autorisée en droit à gérer les biens, lorsque le propriétaire est frappé d'incapacité pour toute autre raison.
Le tribunal peut, à la demande de la corporation ou d'un propriétaire, autoriser le tuteur et curateur public ou une autre personne compétente à exercer le droit de vote ou de consentement ou à signer un document relatif à une partie privative, si elle est convaincue que nul n'est apte ou disposé à le faire, ou raisonnablement disponible pour le faire :
a) lorsque la présente loi, la déclaration de condominium ou les règlements administratifs exigent un vote ou un consentement unanime;
b) dans tout autre cas, à sa discrétion.
Le tribunal peut rendre l'ordonnance qu'elle estime nécessaire ou utile pour donner effet à l'autorisation qu'elle confère en application du paragraphe (4).
L.M. 1998, c. 36, art. 127; L.M. 2013, c. 46, art. 46.
Par un vote des membres possédant 80 % des parties communes, ou le pourcentage supérieur indiqué dans la déclaration de condominium, la corporation peut effectuer soit d'importantes additions, modifications ou améliorations aux parties communes, soit des changements importants de son actif.
Les additions, les modifications et les améliorations aux parties communes ainsi que les changements dans l'actif sont importants lorsqu'ils :
a) modifient de façon importante l'usage ou la jouissance des parties privatives ou communes;
b) entraînent une augmentation des charges d'exploitation de la corporation.
La corporation peut effectuer toute addition, modification ou amélioration aux parties communes ou tout changement dans son actif dans la mesure où ils ne sont pas importants et à la condition qu'elle convoque les membres à une réunion afin d'examiner la question et :
a) qu'au moins 30 jours avant la tenue de la réunion un avis de réunion soit :
(i) donné aux membres en conformité avec le paragraphe (1.3) et comprenne l'ordre du jour de la réunion ainsi que le texte des propositions qui seront présentées par la corporation,
(ii) affiché dans un endroit bien en vue dans l'ensemble résidentiel;
b) qu'il y ait quorum à la réunion conformément au paragraphe (1.6);
c) qu'à la réunion, les détenteurs de la majorité des droits de vote, selon la déclaration de condominium, qu'ils soient présents ou représentés par mandataires, aient voté en faveur.
Les avis de réunions visés par le paragraphe (1.2) peuvent être :
a) remis en mains propres aux membres;
b) envoyés par courrier affranchi de première classe à l'adresse de résidence ou d'affaires des membres.
Les avis envoyés par courrier en vertu de l'alinéa (1.3)b) sont réputés être donnés le 5e jour suivant celui de leur mise à la poste.
Malgré le fait qu'un avis ne soit pas donné en conformité avec le présent article, il est donné de façon valable si son destinataire en a pris connaissance dans le délai au cours duquel il devait être donné en vertu du présent article.
Aux réunions, le quorum est constitué pour autant que la majorité des détenteurs des droits de vote, y soient présents ou représentés, peu importe le nombre réel de personnes présentes.
Le coût des additions, modifications ou améliorations aux parties communes ainsi que le coût des changements importants de l'actif de la corporation constituent des dépenses communes.
La déclaration de condominium peut prévoir que si d'importantes additions, modifications ou améliorations aux parties communes sont effectuées ou que des changements importants sont apportés à l'actif de la corporation, la corporation achètera la partie privative et la quote-part de tout propriétaire dissident qui en fera la demande.
Lorsque la corporation et le propriétaire dissident ne s'entendent pas sur le prix d'achat de la partie privative et de la quote-part, le propriétaire dissident peut demander que la juste valeur marchande en soit déterminée par arbitrage, en signifiant à la corporation un avis à cet effet. Le prix d'achat correspond à la juste valeur marchande déterminé par l'arbitrage. L'arbitrage se fait par voie de compromis soumis à deux arbitres. La Loi sur L'arbitrage s'y s'applique.
Modifications exigées par la Loi
Malgré les autres dispositions du présent article, la corporation peut, sans vote des membres, effectuer des modifications à son actif ou des additions, modifications ou améliorations aux parties communes afin qu'elles demeurent conformes aux normes prévues par la loi en matière de salubrité, de construction, d'entretien et d'occupation. Le coût des additions, modifications ou améliorations aux parties communes et des changements à son actif constituent des dépenses communes.
Non-application aux aménagements par phases
Le présent article ne s'applique pas aux additions, aux modifications ou aux améliorations aux parties communes, ni à un changement touchant les éléments d'actif de la corporation qui sont apportés dans le cadre de la mise en œuvre d'une phase projetée.
L.M. 1997, c. 35, art. 8; L.M. 2010, c. 32, art. 6.
Assurance de la corporation contre l'incendie
La corporation souscrit et maintient en vigueur une assurance jusqu'à concurrence de la valeur de remplacement des parties privatives et des parties communes, à l'exclusion des améliorations et des embellissements que le propriétaire d'une partie privative a effectué ou acquis, contre le risque d'incendie ou les autres risques que peuvent indiquer la déclaration de condominium ou les règlements administratifs et pour le montant que ceux-ci prescrivent. À cet effet, la corporation est réputée avoir un intérêt assurable dans les parties privatives et les parties communes.
Par dérogation au paragraphe (1), mais sous réserve de toute disposition contraire dans la déclaration de condominium, la corporation n'est pas tenue de souscrire et de maintenir en vigueur une assurance des fractions de terrain nu ou des bâtiments ou des améliorations qui s'y trouvent.
Tout paiement fait par un assureur en vertu d'une police d'assurance souscrite en application du paragraphe (1) est effectué, malgré les modalités de la police, à l'ordre des fiduciaires d'assurance, s'il en existe, ou conformément à ce que prévoient la déclaration de condominium ou les règlements administratifs de la corporation, sinon à la corporation ou à son ordre. Sous réserve des articles 19 et 20, la corporation applique sans délai les sommes versées à la réparation ou au remplacement des parties privatives et des parties communes endommagées, dans la mesure où ces travaux peuvent légalement être exécutés.
Assurance ne devant pas être considérée comme une autre assurance
L'assurance que la corporation souscrit et maintient en vigueur en application du paragraphe (1) n'est pas réputée constituer une autre assurance aux fins des prohibitions ou conditions de la police d'un propriétaire, interdisant la possession d'une autre assurance contre la perte de sa partie privative ou de sa quote-part ou contre les dommages occasionnés à ceux-ci par un incendie ou un autre risque et accordant une garantie uniquement dans la mesure où l'assurance souscrite par la corporation est inapplicable, inadéquate ou sans effet.
Par dérogation à la Loi sur les assurances ou aux dispositions de la police, une police d'assurance émise à la corporation en application du paragraphe (1) et toute autre police d'assurance, à l'exception d'une police d'assurance émise en application du paragraphe (1) et couvrant le même bien, ne sont pas susceptibles de compensation.
Assurance souscrite par le propriétaire
Par dérogation au paragraphe (1), à la Loi sur les assurances ou à toute autre règle de droit relative aux assurances, le propriétaire d'une partie privative peut souscrire et maintenir en vigueur une assurance contre la perte :
a) de sa partie privative et de sa quote-part, occasionnée par un incendie ou un autre risque, dans la mesure où l'assurance souscrite par la corporation en application du paragraphe (1) est sans effet ou inadéquate;
b) des améliorations faites sur sa partie privative, dans la mesure où la corporation ne les a pas assurées en application du paragraphe (1);
c) de la valeur locative de sa partie privative, dans la mesure où la corporation ne l'a pas assurée en application du paragraphe (1),
ou une assurance contre les dommages occasionnées à ceux-ci dans ces mêmes conditions.
Par dérogation à la Loi sur les assurances ou aux dispositions de la police, une police d'assurance émise au propriétaire d'une partie privative en application du paragraphe (6) et toute autre police d'assurance, à l'exception d'une police d'assurance émise en application du paragraphe (6) et couvrant le même bien, ne sont pas susceptibles de compensation.
Assurance-responsabilité de la corporation
La corporation souscrit et maintient l'assurance-responsabilité que la loi impose à la corporation et aux propriétaires des parties privatives dans la mesure où cette assurance se rapporte à la responsabilité des propriétaires à l'égard des parties communes, tel que la déclaration de condominium ou les règlements administratifs le prévoient jusqu'à concurrence du montant qu'ils prescrivent. Cette assurance couvre les pertes ou dommages découlant de l'exercice du droit de propriété, de l'usage ou de l'exploitation des parties privatives et des parties communes et résultant des dommages corporels ou du décès de toute personne et de dommages aux biens. À cette fin, la corporation est réputée avoir un intérêt assurable.
Par dérogation à la Loi sur les assurances ou aux dispositions de la police, une police d'assurance émise à la corporation en application du paragraphe (8) et toute autre police d'assurance, à l'exception d'une police d'assurance émise en application du paragraphe (8) et couvrant le même bien, ne sont pas susceptibles de compensation.
Assurance-responsabilité d'un propriétaire
Par dérogation au paragraphe (8), à la Loi sur les assurances ou à toute autre règle de droit relative aux assurances, le propriétaire d'une partie privative peut souscrire et maintenir en vigueur l'assurance-responsabilité que la loi lui impose contre les pertes ou les dommages découlant de l'exercice du droit de propriété, de l'usage ou de l'exploitation de sa partie privative et de sa quote-part et résultant des dommages corporels ou du décès de toute personne et de dommages aux biens.
Par dérogation à la Loi sur les assurances ou aux dispositions de la police, la police d'assurance émise au propriétaire d'une partie privative en application du paragraphe (10) et toute autre police d'assurance, à l'exception d'une police d'assurance émise en application du paragraphe (10) et couvrant le même bien, ne sont pas susceptibles de compensation.
Sauvegarde du droit de s'assurer
Le présent article n'a pas pour effet de limiter le droit d'une personne de souscrire et de maintenir une assurance autrement que de la manière prévue au présent article.
Pour l'application de la présente loi, l'obligation d'effectuer des réparations à la suite de dommages et celle de s'occuper de l'entretien sont exclusives l'une de l'autre. L'obligation d'effectuer des réparations à la suite de dommages ne comprend pas la réparation des améliorations faites aux parties privatives après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan.
Sous réserve de l'article 19, la corporation est tenue de réparer les parties privatives et les parties communes endommagées.
Entretien des parties communes
La corporation est tenue d'entretenir les parties communes.
Entretien des parties privatives
Chaque propriétaire est tenu d'entretenir sa partie privative.
Énonciation des obligations dans la déclaration de condominium
Par dérogation aux paragraphes (2), (3) et (4), la déclaration de condominium peut prévoir l'une des obligations suivantes :
a) Sous réserve de l'article 19, chaque propriétaire est tenu de réparer sa partie privative à la suite de dommages. Chaque propriétaire d'une fraction de terrain nu est tenu de réparer sa partie privative ainsi que les améliorations faites sur celle-ci à la suite de dommages, à moins qu'avis de dissolution ne soit enregistré en vertu de l'article 20.
b) Les propriétaires sont tenus d'entretenir les parties communes en tout ou en partie.
c) La corporation est tenue d'entretenir les parties privatives en tout ou en partie.
La corporation effectue les réparations qu'un propriétaire est tenu d'effectuer et qu'il n'entreprend pas dans un délai raisonnable.
Le propriétaire est réputé avoir consenti aux réparations que la corporation a effectuées sur sa partie privative en application du présent article.
Dans un délai de 30 jours suivant le dommage causé aux parties privatives ou aux parties communes, ou aux deux à la fois, le conseil détermine si les dommages sont importants et de nature à nécessiter des coûts de réparation correspondant à 25 %, ou au pourcentage supérieur indiqué dans la déclaration de condominium, de la valeur des parties privatives immédiatement avant l'incident, à l'exclusion des fractions de terrain nu, des améliorations faites sur celles-ci et des parties communes.
Vote en faveur des réparations
La corporation effectue les réparations dans les cas où, d'une part, il a été déterminé en application du paragraphe (1) que d'importants dommages ont été causés et d'autre part, les propriétaires de 80 % des parties privatives et des parties communes, ou du pourcentage supérieur indiqué dans la déclaration de condominium, votent en faveur des réparations dans un délai de 60 jours après cette détermination.
Avis de dissolution à la suite d'importants dommages
Si les propriétaires ne votent pas en faveur des réparations, la corporation enregistre un avis de dissolution dans un délai de 10 jours après la tenue du vote.
En l'absence de la tenue d'un vote dans un délai de 60 jours après la détermination prévue au paragraphe 19(1), la corporation enregistre un avis de dissolution dans un délai de 10 jours après l'expiration de cette période.
Effet de l'enregistrement de l'avis
L'enregistrement d'un avis de dissolution en application du paragraphe (1) ou (2) emporte les effets suivants :
a) Le bien cesse d'être régi par la présente loi.
b) Sauf dans le cas où le plan circonscrit une ou plusieurs fractions de terrain nu, les propriétaires sont, au prorata de leur quote-part, soit copropriétaires sans gain de survie, soit preneurs à bail du bien-fonds décrit dans le plan, ainsi que des droits qui y sont accessoires.
c) Si le plan circonscrit une ou plusieurs fractions de terrain nu, les propriétaires sont soit copropriétaires sans gain de survie, soit preneurs à bail du bien-fonds décrit dans le plan, ainsi que des droits qui y sont accessoires, au prorata de la valeur de chaque partie privative et de la quote-part qui y est afférente. Cette valeur est déterminée en conformité avec la méthode décrite dans la déclaration de condominium pour déterminer la valeur d'un bien qui cesse d'être régi par la présente loi.
d) Les créances qui sont nées avant l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan et qui grèvent le bien-fonds ainsi que les droits qui y sont accessoires sont aussi valables que si la déclaration de condominium et le plan n'avaient pas été enregistrés.
e) Les charges qui grèvent chaque partie et chaque quote-part, qui sont créées après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan, constituent des créances opposables au droit que possède le propriétaire du bien-fonds décrit dans le plan, ainsi qu'aux droits qui y sont accessoires. Les créances conservent le rang qu'elles avaient avant l'enregistrement de l'avis de dissolution.
f) Toutes les créances sur le bien, à l'exclusion des charges mentionnées à l'alinéa e), qui sont nées après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan, sont éteintes.
La vente du bien ou d'une portion des parties communes peut être autorisée :
a) d'une part, par un vote des propriétaires détenant 80 % des parties communes, ou le pourcentage supérieur que la déclaration de condominium indique;
b) d'autre part, par le consentement des titulaires de créances enregistrées contre le bien ou les portions des parties communes qui, selon le cas, sont nées après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan.
La corporation assume les obligations qui suivent lorsqu'une vente du bien ou d'une portion des parties communes est autorisée en vertu du paragraphe (1) :
a) elle enregistre un avis de dissolution qui décrit le bien ou la portion des parties communes faisant l'objet de la vente et qui ne vise que ce bien;
b) elle transfère le bien ou la portion des parties communes qui fait l'objet de la vente.
L'enregistrement et le transfert sont signés :
c) soit par tous les propriétaires et tous les titulaires de créances enregistrées contre le bien ou la portion des parties communes qui fait l'objet de la vente;
d) soit par la corporation; dans ce cas ils sont accompagnés d'un certificat revêtu du sceau de la corporation attestant que le pourcentage requis de propriétaires, tel qu'il est prévu dans la Loi ou dans la déclaration de condominium, a voté en faveur de la vente et que tous les titulaires de créances enregistrées contre le bien ou la portion des parties communes qui fait l'objet de la vente ont consenti par écrit à la vente.
Le certificat établi conformément à l'alinéa (2)d) est une preuve concluante des faits qui y sont énoncés :
a) en faveur de l'acheteur de la parcelle;
b) en faveur du registraire de district.
Mesures prises par le registraire de district
À la suite de l'enregistrement du transfert, le registraire de district :
a) inscrit sur le certificat de titre au nom de la corporation que le bien ou la portion des parties communes, selon le cas, n'est plus régi par la présente loi;
b) annule, dans le cas d'un transfert de la totalité du bien, les certificats de titre de chaque partie privative et au besoin, accorde dispense de production de l'ampliation du titre sans qu'il soit nécessaire de se conformer à l'article 26 de la Loi sur les biens réels;
c) annule, dans le cas du transfert d'une portion des parties communes, le certificat de titre qui s'y rapporte.
Effet de l'enregistrement de créances
À la suite de l'enregistrement du transfert :
a) les créances enregistrées sur le bien-fonds et sur les droits qui y sont accessoires, nées avant l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan, grèvent le bien transféré au même titre que si la déclaration de condominium et le plan n'avaient pas été enregistrés;
b) les créances enregistrées sur le bien ou sur la portion des parties communes nées après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan, sont éteintes à l'égard du bien transféré. Le registraire de district délivre les certificats de titre de ce bien, francs de ces créances.
Sous réserve du paragraphe (7), les propriétaires partagent le produit de la vente au prorata de leur quote-part.
Lorsqu'une vente est réalisée en application du présent article, les propriétaires dissidents peuvent demander que la juste valeur marchande du bien au jour de la vente soit déterminée par arbitrage, en signifiant à la corporation un avis à cet effet dans un délai de 10 jours après le vote. L'arbitrage se fait par voie de compromis soumis à deux arbitres. La Loi sur l'arbitrage s'applique. Le propriétaire qui a signifié l'avis est en droit de recevoir, du produit de la vente, le montant qu'il aurait reçu si le prix de vente avait été la juste valeur marchande déterminée par l'arbitrage.
Lorsque le produit de la vente ne suffit pas pour payer le montant déterminé conformément au paragraphe (7), chaque propriétaire qui a voté en faveur de la vente est redevable de l'insuffisance au prorata de sa quote-part.
La cessation de l'assujettissement du bien au régime de la présente loi peut être autorisée :
a) d'une part, par un vote des propriétaires détenant 80 % des parties communes ou le pourcentage supérieur que la déclaration de condominium indique;
b) d'autre part, par le consentement des titulaires de créances enregistrées contre le bien, nées après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan.
La corporation enregistre un avis de dissolution lorsque la cessation de l'assujettissement du bien au régime de la présente loi est autorisée conformément au paragraphe (1). L'avis est signé :
a) soit par tous les propriétaires et tous les titulaires de créances enregistrées contre le bien, nées après l'enregistrement de la déclaration et du plan;
b) soit par la corporation; dans ce cas l'avis est accompagné d'un certificat revêtu du sceau de la corporation attestant que le pourcentage requis de propriétaires, tel qu'il est prévu dans la Loi ou dans la déclaration de condominium, ainsi que tous les titulaires de créances enregistrées contre le bien, nées après l'enregistrement de la déclaration et du plan, ont voté en faveur de la cessation de l'assujettissement du bien au régime de la présente loi.
L'enregistrement d'un avis de dissolution en application du paragraphe (2) emporte les effets suivants :
a) Le bien cesse d'être régi par la présente loi.
b) Sauf dans le cas où le plan circonscrit une ou plusieurs fractions de terrain nu, les propriétaires sont, au prorota de leur quote-part, soit copropriétaires sans gain de survie, soit preneurs à bail du bien-fonds décrit dans le plan, ainsi que des droits qui y sont accessoires.
c) Si le plan circonscrit une ou plusieurs fractions de terrain nu, les propriétaires sont soit copropriétaires sans gain de survie, soit preneurs à bail du bien-fonds décrit dans le plan, ainsi que des droits qui y sont accessoires, au prorata de la valeur de chaque partie privative et de la quote-part qui y est afférente. Cette valeur est déterminée en conformité avec la méthode décrite dans la déclaration de condominium pour déterminer la valeur d'un bien qui cesse d'être régi par la présente loi.
d) Les créances qui sont nées avant l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan et qui grèvent le bien-fonds ainsi que les droits qui y sont accessoires, sont aussi valables que si la déclaration de condominium et le plan n'avaient pas été enregistrés.
e) Les charges qui grèvent chaque partie privative et chaque quote-part, qui sont créées après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan, constituent des créances opposables au droit que possède le propriétaire du bien-fonds décrit dans le plan, ainsi qu'aux droits qui y sont accessoires. Les créances conservent le rang qu'elles avaient avant l'enregistrement de l'avis de dissolution.
f) Toutes les autres créances grevant le bien, qui sont nées après l'enregistrement de la déclaration de condominium et du plan, sont éteintes.
Tout intéressé peut demander au tribunal de rendre une ordonnance mettant fin à l'assujettissement du bien à la présente loi ou modifiant la déclaration de condominium ou le plan dans l'un des cas suivants :
a) les parties privatives et les parties communes ont été endommagées;
b) la totalité ou une partie du bien est expropriée;
c) la corporation, un propriétaire ou le titulaire d'une charge grevant une partie privative et une quote-part le juge indiqué.
Éléments à prendre en considération
Le tribunal tient compte des éléments qui suivent pour déterminer si le bien doit cesser d'être assujetti au régime de la présente loi ou si la déclaration de condominium ou le plan doit être modifié :
a) l'économie et l'esprit de la présente loi;
b) les droits et les intérêts des propriétaires individuellement et collectivement;
c) la solution qui serait la plus juste et le plus équitable;
d) la probabilité de confusion et d'incertitude dans les affaires de la corporation ou des propriétaires, si le tribunal ne rend pas d'ordonnance en application du paragraphe (1).
Le tribunal peut inclure dans l'ordonnance qu'il rend en vertu du paragraphe (1) les dispositions qu'il juge indiquées dans les circonstances, notamment, selon le cas :
a) des directives pour le paiement de sommes par la corporation, les propriétaires ou l'un ou plusieurs d'entre eux;
b) des directives visant à aménager l'effet de l'ordonnance à l'égard de la corporation et des propriétaires et à l'égard des propriétaires entre eux;
c) des dispositions relatives à l'affectation des sommes assurées ou du produit de l'expropriation des parties communes;
d) des dispositions relatives au transfert aux autres propriétaires des droits des propriétaires des parties privatives qui ont été entièrement ou partiellement endommagées ou expropriées.
L'assureur qui a assuré les parties privatives et les parties communes en application du paragraphe 17(1) peut comparaître en personne ou par l'intermédiaire d'un représentant ou d'un avocat dans toute demande présentée au tribunal en application du présent article.
Le tribunal peut, lorsqu'il y a lieu, modifier les ordonnances qu'il a rendues en vertu du présent article.
La corporation, le propriétaire ou le bénéficiaire d'une charge grevant une partie privative et une quote-part peuvent demander au tribunal d'ordonner l'exécution d'une obligation ou le respect d'un droit prévus par la présente loi, la déclaration de condominium ou les règlements administratifs, en cas de défaut.
Le tribunal peut rendre une ordonnance imposant l'exécution de l'obligation ou le respect du droit et y prendre les dispositions qu'il juge indiquées dans les circonstances, notamment :
a) nommer un administrateur pour la durée et suivant les modalités qu'il estime nécessaires;
b) statuer sur les dépens.
L'administrateur nommé en application du paragraphe (2) :
a) jouit, à l'exclusion de la corporation, des pouvoirs, des fonctions et des droits de celle-ci que le tribunal lui attribue;
b) a le droit de déléguer tout pouvoir qui lui est conféré;
c) est rétribué pour ses services par la corporation, ses honoraires constituant des dépenses communes.
Le présent article n'a pas pour effet de limiter les autres recours qui peuvent être exercés en cas d'inexécution d'une obligation ou de non-respect d'un droit prévus par la présente loi.
Le propriétaire d'une partie privative de la corporation peut saisir le tribunal lorsqu'il s'estime lésé :
a) soit par une disposition de la déclaration de condominium ou des règlements administratifs;
b) soit par une action ou une omission d'un autre propriétaire de parties privatives ou de la corporation.
Le tribunal peut accorder les mesures de redressement et rendre les ordonnances qui lui semblent appropriées.
Requête en jugement déclaratoire
La corporation, le propriétaire et la personne touché ou susceptible de l'être par une disposition de la présente loi, de la déclaration de condominium ou des règlements administratifs d'une corporation peut demander au tribunal un jugement déclaratoire déterminant les droits et les obligations qui peuvent leur résulter de la disposition.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 19.
Au lieu de former recours conformément à l'article 24 ou au Droit, les parties peuvent convenir par écrit de soumettre à l'arbitrage, dans le cadre du présent article et des règlements, tout litige pouvant être réglé par voie de demande judiciaire sous le régime de l'article 24.
Un seul arbitre, choisi d'un commun accord par les parties, connaît du litige soumis à l'arbitrage dans le cadre du paragraphe (1). Le ministre désigne l'arbitre en cas de désaccord.
Caractère exécutoire de la sentence
La sentence arbitrale rendue sous le régime du présent article est exécutoire et définitive.
Sur constat écrit de l'arbitre de son incapacité à rendre sentence sous le régime du présent article, les parties ou l'une ou l'autre d'entre elles peuvent saisir le tribunal aux termes de l'article 24 ou former tout autre recours en Droit qui permette le règlement du litige.
La partie de laquelle est réclamé paiement doit déposer le montant visé auprès de l'arbitre avant que ne commence l'arbitrage sous le régime du présent article.
L'arbitre détient en fiducie les sommes reçues aux termes du paragraphe (5) pendant tout l'arbitrage. Il en dispose ensuite conformément à sa sentence ou les rend au déposant, s'il se déclare incapable.
Les parties se partagent également les dépens afférents à l'arbitrage visé au présent article.
Le choix de l'arbitre et l'arbitrage visés au présent article sont régis par règlement.
Application de la Loi sur l'arbitrage
La Loi sur l'arbitrage ne s'applique pas à l'arbitrage visé au présent article.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 20.
Constitution de fonds de réserve
La corporation doit constituer et maintenir un fonds de réserve, elle peut en constituer et maintenir plusieurs.
Valeur d'actif des fonds de réserve
Les sommes versées au fonds de réserve de la corporation font partie de l'actif de celle-ci. Elles ne sont sujettes à remboursement ou distribution au propriétaire de parties privatives que si les propriétaires et le bien cessent d'être régis par la présente loi.
N'est pas un fonds de réserve au sens du présent article le fonds constitué aux termes et fins de l'alinéa 14(1)a).
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 20.
Les sommes versées à un fonds de réserve sont détenues en fiducie par la corporation et en son nom dans au moins un compte spécial et sont assujetties au présent article ainsi qu'aux articles 28 à 33.
Destination du fonds de réserve
Le fonds de réserve est destiné aux réparations importantes des parties communes de la corporation ou de son actif, ou à leur remplacement, notamment les toits, l'extérieur des bâtiments, les chemins, les trottoirs, les égoûts, le chauffage, les installations électriques et celles de plomberie, les ascenceurs, la buanderie, les installations de loisirs et le stationnement. Le fonds ne peut être utilisé à d'autres fins, sauf décision à cet effet de la majorité des propriétaires de parties privatives.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 20; L.M. 1994, c. 11, art. 2; L.M. 1997, c. 35, art. 9.
Contribution des propriétaires
La corporation perçoit des propriétaires de parties privatives les sommes nécessaires à la constitution et au maintien du fonds de réserve, conformément à l'article 31.
Le promoteur de la corporation est, pour les fins des articles 26 à 33, propriétaire de chaque partie privative qui lui appartient. Sa contribution au fonds de réserve est la même, à l'égard de chaque partie privative, que celle des autres propriétaires aux termes desdits articles.
[Abrogé] L.M. 1997, c. 35, art. 10.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 20; L.M. 1997, c. 35, art. 10.
Dépôt des sommes versées au fonds de réserkve
Sous réserve du paragraphe (2), les sommes versées dans un des fonds de réserve d'une corporation sont déposées dans une banque, une compagnie de fiducie, une caisse populaire ou une credit union, selon ce que détermine la majorité des propriétaires des parties privatives. Les intérêts courus, le cas échéant, sont ajoutés au fonds de réserve et en font partie.
Les sommes versées à un fonds de réserve peuvent être placées en conformité avec les règlements. Les intérêts courus, le cas échéant, sont ajoutés au fonds de réserve et en font partie.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 20; L.M. 1994, c. 11, art. 3.
Sont déterminées au moins annuellement, à l'occasion d'une réunion de propriétaires, par un vote représentant la majorité des droits de vote que détiennent les propriétaires en vertu de la déclaration de condominium, présents ou représentés par mandataires, les questions suivantes :
a) les contributions au fonds de réserve selon ce qu'indique le budget de fonctionnement de la corporation ou la modification à ce budget;
b) l'augmentation maximale des contributions au fonds de réserve qu'un conseil peut approuver.
Les avis de réunion que vise le paragraphe (1) sont donnés au moins 30 jours avant la tenue de la réunion et comprennent l'ordre du jour de la réunion ainsi que le texte des propositions qui seront présentées par la corporation.
Application des paragraphes 12(1.2) à (1.5)
Les paragraphes 12(1.2) à (1.5) s'appliquent, avec les adaptations nécessaires, aux avis de réunion ainsi qu'au quorum des réunions.
Dépôt d'une déclaration de réserve
La corporation dépose annuellement auprès du ministre, en la forme prescrite par règlement, une déclaration attestant la constitution d'un fonds de réserve d'un montant y indiqué.
Il est imparti un délai de deux ans, courant à compter de l'entrée en vigueur du présent article, à la corporation pour le dépôt des premières déclarations annuelles prévues au paragraphe (1).
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 20; L.M. 1997, c. 35, art. 11.
[Abrogé] L.M. 1997, c. 35, art. 12.
La participation au montant global des contributions au fonds de réserve de la corporation qui incombe à chaque propriétaire de parties privatives et les échéances de versement sont prévues à la déclaration de condominium ou aux règlements administratifs.
Montant des contributions non précisé
Si la déclaration de condominium ou les règlements administratifs ne précisent pas la participation au montant global des contributions au fonds de réserve de la corporation, les propriétaires contribuent au fonds de réserve dans la même proportion que celle prévue dans la déclaration de condominium à l'égard de leurs contributions aux dépenses communes.
Paiement tardif des contributions
Les contributions au fonds de réserve de la corporation exigées du propriétaire qui sont en souffrance après échéance portent intérêt, au taux fixé par règlement administratif, courant de la date d'échéance à celle de paiement. L'intérêt constitue une dette due et exigible du propriétaire au bénéfice de la corporation; il en est à toutes fins disposé, sur réception, au même titre que les fruits perçus visés à l'article 29.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 20; L.M. 1997, c. 35, art. 12.
Constatation des contributions
Les contributions du propriétaire de parties privatives au fonds de réserve sont inscrites au crédit de la partie privative, sur le compte relatif au fonds de réserve afférent à celle-ci tenu conformément à l'article 33.
Constatation des fruits et montants perçus
Les fruits produits par le placement des sommes versées au fonds de réserve de la corporation ainsi que l'intérêt perçu aux termes de l'article 31 des propriétaires au titre du paiement tardif sont inscrits au crédit de chaque partie privative, sur le compte relatif au fonds de réserve afférent à celle-ci et tenu conformément à l'article 33, dans la proportion prévue par la déclaration de condominium ou par les règlements administratifs.
Est inscrite au débit, sur le compte relatif au fonds de réserve de chaque partie privative tenu conformément à l'article 33, la fraction de la dépense faite du fonds de réserve de la corporation que prévoit la déclaration de condominium ou les règlements administratifs.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 20.
Comptabilité des fonds de réserve
La corporation tient un compte relatif au fonds de réserve en la forme et selon la manière prescrites par règlement.
Transmission du compte au propriétaire
En plus de se conformer aux exigences énoncées au sous-alinéa 8(1.1)a)(v), la corporation transmet à chaque propriétaire de parties privatives une copie certifiée du compte, relatif au fonds de réserve, tenu conformément au paragraphe (1) à l'égard de sa partie privative. Cette transmission a lieu dans les trois mois de la fin de l'exercice de la corporation et, à la demande du propriétaire de parties privatives, à tout autre moment raisonnable.
Présomption — compte relatif au fonds de réserve
Dès la vente ou le transfert d'une partie privative, le prix d'achat de la partie est réputé comprendre le solde figurant au compte relatif au fonds de réserve tenu à l'égard de cette partie, à la date des rajustements concernant l'opération en question, sauf si la convention d'achat ou de transfert de la partie prévoit que le cessionnaire doit verser au propriétaire un montant supplémentaire à l'égard du solde.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 20; L.M. 1989-90, c. 90, art. 4; L.M. 2005, c. 29, art. 4.
Le lieutenant-gouverneur en conseil peut prendre des règlements d'application compatibles avec la présente loi et conformes à son esprit. Il peut notamment, par règlement :
a) prescrire les formules à utiliser dans le cadre de la présente loi ainsi que les informations qui doivent y être données;
b) prévoir les dispositions relatives à la mise en candidature et à l'élection des membres du conseil que doit comprendre toute déclaration de condominium;
b.1) prévoir les renseignements supplémentaires, s'il y a lieu, à ajouter à une déclaration d'aménagement par phases en conformité avec le paragraphe 5(3.1);
b.2) désigner des instruments pour l'application du paragraphe 5.1(7) et du sous-alinéa 5.8f)(ii);
b.3) prévoir d'autres façons de remettre un avis pour l'application de l'article 5.14;
c) régir l'arbitrage visé à l'article 25;
d) régir toute question que ne règle aucune disposition de la présente loi;
e) prescrire les renseignements additionnels, s'il en est, que l'acheteur est en droit de recevoir aux termes de l'alinéa 8(1.1)i);
f) prescrire la forme que doivent revêtir les comptes relatifs aux fonds de réserve ainsi que la façon de les tenir;
g) régir les catégories de placement et le placement des sommes versées dans les fonds de réserves;
h) régir les faits devant faire l'objet d'une attestation de la corporation pour l'application de l'alinéa 14(1)g);
i) régir l'application de la présente loi aux unités locatives qui ne sont pas des parties privatives régies par elle mais sont situées sur un bien-fonds qui est visé par une déclaration enregistrée sous le régime de la présente loi, et aux locataires et titulaires d'un droit de premier refus portant sur ces unités;
j) prévoir des dispositions transitoires en matière de conversion en condominium.
Suppl. L.R.M. 1987, c. 7, art. 20; L.M. 1994, c. 11, art. 4; L.M. 1997, c. 35, art. 13; L.M. 2005, c. 29, art. 5; L.M. 2010, c. 32, art. 7; L.M. 2011, c. 30, ann. C, art. 6.